목차
제1장 분산투자기법Ⅰ
제Ⅰ부 투자관리의 기본체계 ... 3
1. 통합적 투자관리 ... 3
2. 목표설정과 투자분석 ... 4
(1) 투자목표의 설정 ... 5
(2) 투자분석과 자본시장 가정 ... 5
3. 투자전략과 투자관리 ... 6
4. 사후통제 ... 7
제Ⅱ부 포트폴리오 분석 ... 9
1. 포트폴리오 분석의 의의 ... 9
(1) 포트폴리오 관리의 의의 ... 9
(2) 포트폴리오 분석의 특징 ... 10
2. 최적투자결정의 체계 ... 11
(1) 기대수익률과 위험의 측정 ... 11
(2) 증권의 최적선택 ... 15
3. 포트폴리오의 기대수익과 위험 ... 21
(1) 포트폴리오 기대수익률 ... 21
(2) 포트폴리오 위험(분산) ... 22
4. 효율적 포트폴리오 ... 27
(1) 두 종목의 포트폴리오의 결합선 ... 28
(2) n 종목의 경우 효율적 포트폴리오 ... 37
(3) 투자종목수와 위험분산 효과 ... 41
(4) 효율적 포트폴리오와 최적 포트폴리오의 선택 ... 44
(5) 투입정보의 추정 ... 46
5. 무위험자산과 최적 자원배분 ... 48
(1) 무위험자산 ... 49
(2) 무위험자산이 포함될 때의 포트폴리오 기대수익률과 위험 ... 49
제Ⅲ부 단일지표모형에 의한 포트폴리오 선택 ... 59
1. 단일지표모형의 필요성 ... 59
2. 증권특성선 ... 61
(1) 투자수익률 변동의 두 원천 ... 61
(2) 증권특성선 ... 62
(3) 베타계수와 잔차분산의 추정 ... 65
3. 단일지표모형에 의한 포트폴리오 선택 ... 71
(1) 단일지표모형에 의한 포트폴리오 분산측정 ... 71
4. 단일지표모형의 응용 ... 78
(1) 지수펀드(index fund) ... 78
(2) 다지표모형(multi-index model) ... 79
(3) 베타계수의 예측과 추정베타의 조정기법 ... 80
제Ⅳ부 자본자산 가격결정 모형 ... 84
1. 자본자산 가격결정 모형의 의의와 가정 ... 84
2. 자본시장선 ... 86
(1) 자본시장선의 의의 ... 86
(2) 시장포트폴리오 ... 88
3. 증권시장선 ... 91
(1) 개별증권의 위험 ... 92
(2) 증권시장선 : 기대수익률과 β계수와의 관계 ... 94
(3) CML과 SML의 관계 ... 97
(4) 균형가격의 형성과 SML의 투자결정에의 이용 ... 101
제Ⅴ부 증권시장의 효율성 : 개념과 실증 ... 112
1. 효율적 시장의 개념 ... 113
(1) 효율적 시장가설 ... 113
(2) 효율적 시장가설(EMH)의 형태 ... 114
2. 효율적 시장가설의 검증 ... 116
(1) 약형 EMH에 대한 검증 ... 116
(2) 준강형 EMH에 대한 검증 ... 118
(3) 강형 EMH에 대한 검증 ... 122
(4) 요약 및 결론 ... 124
제Ⅵ부 통합적 포트폴리오 운용 ... 126
1. 투자관리방법의 종류 ... 126
(1) 소극적 투자관리 ... 127
(2) 적극적 투자관리 ... 129
(3) 포트폴리오 수정 ... 137
2. 투자성과평정 ... 140
(1) 운용투자수익률의 측정 ... 140
(2) 성과평정을 위한 투자위험의 조정방법 ... 144
제2장 분산투자기법Ⅱ
제Ⅰ부 FP의 재테크와 경기전망예측 ... 155
1. 금리예측 체크포인트 ... 156
(1) 우리나라의 금융정책(경기조절 방법) ... 156
(2) 통화량과 물가 ... 157
(3) 통화관리방식 ... 157
(4) 금융시장 비교점검 ... 158
(5) 해외차입금리의 기준은 리보(LIBO) 금리 ... 159
(6) 경기순환 ... 159
(7) 1인당 국민소득 ... 160
(8) 물가 상승율과 금리, 투자수익률과 금리 관계 ... 160
2. 주가예측 체크포인트 ... 160
(1) 국내자금흐름 ... 160
(2) 경제변수와 주가와의 일반적 상관관계 ... 160
(3) 세계증시흐름 분석 ... 161
(4) 투자자별 동향 ... 161
(5) 주가동향(종합주가지수, KOSPI 200, 코스닥 등) ... 162
(6) 프로그램 매매 매카니즘 ... 162
3. 환율예측 체크포인트 ... 162
(1) 환율 등락의 원인 ... 162
(2) 환율변동이 수출입 및 물가에 미치는 효과 ... 163
(3) 외환규제철폐의 목적(기대 목표) ... 163
4. 채권과 주식투자 기본전략 점검 ... 165
(1) 주식투자에 성공하기 위해서는 채권시장 동향을 주시하라 ... 165
(2) 증시 주변환경을 점검하라 ... 166
(3) 증권시장의 수급구조를 파악하라 ... 167
(4) 정부의 경제정책 주시 ... 168
제Ⅱ부 고객에 맞는 재테크계획 세우기 ... 169
(1) 첫째, 라이프 싸이클별로 재테크 목표를 세워야 한다. ... 169
(2) 둘째, 개별 고객에 맞는 구체적인 재테크 방법을 찾는다. ... 170
(3) 셋째, 재테크포트폴리오는 지속적인 수정·보완이 필요하다. ... 171
제Ⅲ부 투자성향별 재테크 전략 ... 172
제Ⅳ부 경기변화에 따른 재테크 전략 ... 174
1. 금리 상승기의 금융상품선택 전략 ... 177
(1) 금리가 소폭 상승할 확률이 높다면 1년 이상 장기확정금리 상품에 투자비중을 많이 두는 것이 좋다. ... 178
(2) 금리 급등에 대비해서 단기상품에도 가입하라. ... 178
(3) 세째, 안정성에 우선 투자하라. ... 179
(4) 네째, 금융상품 투자에서는 세금을 덜내는 것도 돈버는 길이라는 점을 알아야한다. ... 179
2. 금리 하락기의 금융상품 선택전략 ... 180
제Ⅴ부 기간·금액별 금융상품 투자전략 ... 181
1. 기간별 투자전략 ... 181
(1) 30일 이내의 수시입출투자 ... 181
(2) 30일 이상 6개월 이하 단기투자 ... 181
(3) 6개월 이상 1년 이내의 중기투자 ... 182
(4) 1년 이상 장기투자 ... 182
2. 금액별 투자전략 ... 183
(1) 3천만원의 경우 ... 183
(2) 5천만원의 경우 ... 183
(3) 7천만원의 경우 ... 183
(4) 1억원의 경우 ... 184
(5) 2억원의 경우 ... 184
3. 최근 금융환경에서의 금융상품선택포트폴리오 ... 184
(1) 투자금액의 50%는 장기확정금리 상품에 투자하라 ... 185
(2) 여윳돈의 20%는 3개월 이하의 단기금융상품에 투자하라 ... 185
(3) 나머지는 수익률 높은 상품에 투자하라 ... 186
4. 2000년 재테크의 기본방향은 분산투자 ... 186
(1) 주식과 부동산을 공략할 때이다 ... 187
(2) 분산투자 원칙에 충실하고 금융소득종합과세를 염두에 두라 ... 187
(3) 안전한 금융기관 선택도 중요하다 ... 188
제Ⅵ부 목돈 모으기 전략과 목돈 운용전략 ... 189
1. 목돈 모을 때는 비과세상품을 활용하라 ... 189
2. 목돈 운용시는 세(稅)우대 상품을 활용하라 ... 191
3. 비과세 저축신탁은 연장하는 것이 유리하다 ... 192
제Ⅶ부 자산포트폴리오 실제 사례 ... 195
(1) 금융혼란기에는 안정적 포트폴리오 구성이 중요 ... 196
(2) 금리상승에 대비해 투자액의 절반은 3개월 이하의 단기상품에 투자 ... 196
(3) 전환형 및 국공채 단위신탁으로 안정적인 수익을 노려야 ... 197
(4) 목돈의 운용시에도 항상 세금우대상품을 염두에 둬라 ... 197
제3장 자산운용결과분석
제Ⅰ부 서론 ... 201
1. 펀드평가의 정의 ... 201
2. 펀드평가가 필요한 이유 ... 201
3. 펀드평가의 종류 ... 202
제Ⅱ부 외국의 펀드평가 산업의 현황 ... 203
1. 미국 ... 203
2. 미국외 국가들 ... 204
3. 외국의 펀드평가에 필요한 자료 ... 205
제Ⅲ부 우리 나라 펀드평가의 문제점과 현황 ... 206
1. 현황 ... 206
2. 우리 나라 투신업계의 펀드 설정 및 발행 현황 ... 207
3. 펀드평가의 문제점 ... 209
4. 펀드평가 도입방안 ... 212
제Ⅳ부 펀드성과 평가 기본 개념 ... 213
1. 수익률 개념 ... 213
2. 위험도 개념 ... 214
제Ⅴ부 펀드성과 평가방법 ... 216
1. 성과평가 방법 종류 ... 216
(1) Scale-independent Measure ... 216
(2) Utility-based Measure ... 216
2. 위험조정 평가방법(Scale-independent Measure) ... 217
(1) Sharpe 척도(Sp) ... 217
(2) Treynor 척도(Tp) ... 218
(3) Jensen의 알파척도 ... 219
3. Market Timing 평가 방법 ... 220
4. 기타 평가방법 ... 221
(1) 바라(Barra) 모형을 이용한 평가방법 ... 221
(2) 모닝스타社 평가방법 ... 222
(3) Lipper社 평가방법 ... 225
5. 채권형펀드의 운용성과 평가 ... 226
(1) 개요 ... 226
(2) Wagner and Tito(1977, Pension World)의 평가기법 ... 227
(3) Dietz, Fogler and Hardy(1980, Journal of Portfolio Management)의 평가 기법 ... 228
(4) 미국 채권시장에서의 주요 채권포트폴리오평가 척도 ... 228
(5) 기준수익률(benchmark return)의 필요조건 ... 229
(부록 : 미국의 간접투자 시장) ... 230
제4장 증권회사의 자산관리업무
제Ⅰ부 금융환경 변화와 자산 관리업 ... 235
1. 금융환경 변화 ... 235
(1) 사회·경제적인 변화 ... 235
(2) 증권산업 내부적인 변화 ... 236
2. 자산관리업의 도입 ... 238
(1) 자산관리업의 개요 ... 238
(2) 도입필요성 ... 240
(3) 자산관리형 상품도입 단계 ... 241
3. 외국 사례 ... 242
(1) 미국 ... 242
(2) 일본 ... 243
제Ⅱ부 증권종합계좌(Cash Management Account) ... 245
1. 증권종합계좌의 의의 ... 245
2. 증권종합계좌의 구조 및 기능 : 외국의 사례 ... 245
(1) 미국의 CMA ... 245
(2) 일본의 證券總合口座 ... 249
제Ⅲ부 자산관리 종합계좌(Wrap Account) ... 251
1. 정의 및 현황 ... 251
(1) 정의 ... 251
(2) 의의 ... 252
(3) 현황 ... 252
2. 발전경과 ... 253
(1) 출현 ... 253
(2) 80년대 말부터 본격화 ... 254
(3) 뚜렷한 성장세 지속(90년대) ... 254
(4) 계좌의 소형화 ... 255
(5) 상품의 다양화 ... 255
3. 종류 및 구조 ... 257
(1) 종류 및 구조 ... 257
(2) Wrap Account 유형별 비교 및 장·단점 비교 ... 262
(3) 세부 내용 ... 263
4. 업무절차 ... 268
(1) 고객성향 파악 ... 269
(2) Asset Allocation 및 투자추천 ... 269
(3) 계좌자산 운용 ... 271
(4) Review ... 272
(5) Due Diligence ... 272
제5장 FP의 부동산개론 및 활용
제Ⅰ부 부동산학의 성격 ... 275
1. 부동산학의 정의 ... 275
2. 부동산학의 일반원칙 ... 275
3. 부동산학의 분야 ... 276
4. 부동산학의 주변과학 ... 276
제Ⅱ부 부동산의 개념과 특성 ... 278
1. 부동산의 개념 ... 278
2. 부동산의 특성 ... 279
제Ⅲ부 부동산정책의 흐름 ... 281
1. 개괄 ... 281
2. 정책의 흐름 : 부동산종합대책 중심 ... 282
3. 향후 부동산정책 전망 ... 284
제Ⅳ부 부동산 투자전략의 기초 ... 285
1. 투자 어드바이스의 일반사항 ... 285
2. 부동산투자 결정시의 고려점 ... 285
3. 부동산 투자결정의 5대 원칙 ... 286
4. 최근 투자의 유형 ... 286
제Ⅴ부 FP 부동산 이해 ... 288
1. FP 부동산 상담기초 ... 288
2. 부동산 문제의 원인 ... 290
3. 토지를 둘러싸고 있는 것들 ... 292
제Ⅵ부 부동산을 보는 법 ... 294
1. 부동산 가격을 보는 법 ... 294
(1) 부동산의 가격의 개념들 ... 294
(2) 공시지가 ... 296
(3) 부동산 가격에 영향을 주는 요인 ... 298
(4) 토지의 평가 ... 300
(5) 건물의 가격 ... 303
2. 부동산 물건 보는 법 ... 304
(1) 부동산 조사확인방법 ... 304
(2) 부동산 기본적사항 조사·확인 ... 305
(3) 공법상의 제한사항 확인 ... 307
(4) 부동산 현황 확인 관련 서류 ... 308
3. 부동산 취득과 그에 따른 부담 ... 311
(1) 취득세 ... 311
(2) 등록세 ... 315
(3) 농어촌특별세와 교육세 ... 316
제Ⅶ부 부동산 활용과 법률지식 ... 318
1. 토지활용 관련계획 ... 319
(1) 토지이용계획 ... 319
(2) 공간계획체계 ... 320
(3) 도시계획체계 ... 321
(4) 용도지역·지구제 ... 323
2. 관련 법규의 체계 ... 324
(1) 이용측면에 의한 토지공법의 체계 ... 324
(2) 용도지역별 구분에 의한 토지공법의 체계 ... 325
(3) 지적법상 지목에 따른 토지의 분류 ... 327
3. 도시지역 토지의 주요적용법규 ... 328
(1) 도시계획법 ... 328
(2) 건축법 ... 331
(3) 기타 관련 법규의 검토 ... 335
4. 도시지역外 토지의 주요적용법규 ... 335
(1) 준도시지역 ... 335
(2) 농림지역 ... 336
(3) 준농림지역 ... 337
(4) 자연환경보전지역 ... 338
제Ⅷ부 부동산 유효활용 ... 340
1. 부동산활용의 제방안 ... 340
2. 부동산 유효활용안 기획 ... 341
3. 시장조사와 분석 ... 342
(1) 지역요인의 조사 ... 342
(2) 개별요인의 조사 ... 345
(3) 조사의 방법 ... 346
4. 활용기획안의 실현 ... 350
(1) 부동산 개발의 일반적 절차 ... 350
(2) 개발사업방식의 유형 ... 352
(3) 지주공동사업의 내용 ... 354
제Ⅸ부 아파트 효용격차와 평가 ... 358
1. 아파트효용격차 ... 358
(1) 효용격차의 개념 ... 358
(2) 효용격차 컨설팅의 개별요인과 흐름 ... 360
(3) 효용격차 산정방법 ... 362
(4) 효용격차컨설팅의 활용전망 ... 363
2. 아파트 평가 ... 363
(1) 아파트 선택의 기준 ... 363
(2) 아파트 평가 ... 364
평가요소1 - 가격 ... 367
평가요소2 - 지역입지 및 인기도 ... 372
평가요소3 - 교통 ... 375
평가요소4 - 단지규모 및 쾌적성 ... 378
평가요소5 - 편익시설 ... 384
평가요소6 - 학교시설 ... 386
평가요소7 - 아파트 배치 및 내부구조 ... 388
평가요소8 - 건설사지명도 ... 391
제Ⅹ부 부동산 관련 용어정리 ... 392
1. 토지의 용어 ... 392
2. 건물의 용어 ... 393
3. 기타 ... 393
제6장 부동산임대업무
제Ⅰ부 임대주택사업 ... 403
1. 임대주택사업이란? ... 403
(1) 임대사업자 자격 및 등록 방법 ... 403
2. 임대사업자 등록 ... 404
(1) 임대주택사업자 등록 ... 404
(2) 임대조건사업자신고 ... 405
(3) 임대사업 등록신청 ... 405
(4) 임대조건세무서신고 ... 405
(5) 양도감면 신청은? ... 405
3. 임대주택사업과 일반 임대업 비교 ... 406
(1) 임대주택사업과 주택임대업의 개념 ... 406
(2) 임대주택사업과 주택임대업의 세무상 문제 ... 406
4. 임대주택사업 세제혜택부문 ... 407
(1) 취득할 경우의 관련 세제(취득세, 등록세 부문) ... 407
(2) 보유시의 관련 세제 ... 408
(3) 양도할 경우 관련 세제(양도소득세 부문) ... 408
(4) 주택규모에 따른 세제 감면 내용 ... 408
5. 매입·건설임대주택사업의 세제비교 ... 409
(1) 매입임대주택사업 ... 409
(2) 민간건설 임대주택사업 ... 410
6. 임대주택사업시 유의사항 ... 410
(1) 임대기간 5년을 채우지 못하는 경우 : 불이익을 받는다. ... 410
(2) 임대주택이 여러 곳에 산재해 있거나 순차적으로 구입시 ... 411
(3) 임대주택사업자 등록시 주택소유 여부 ... 411
(4) 자기가 살고 있는 주택의 임대목적으로 등록 가능 여부 ... 411
(5) 임대주택의 양도 ... 412
7. 임대주택사업 현황 ... 413
(1) 1998년 12월말 현재(건설교통부 통계) ... 413
(2) 임대사업자가 빌려주고 있는 주택은 ... 413
(3) 매입임대사업자 수 추세는 ... 413
(4) 매입임대주택사업자가 이처럼 크게 늘고 있는 것은 ... 414
(5) 매입임대사업자의 - 평균 임대가구수는 8.46가구 ... 414
8. 임대아파트 투자포인트 ... 414
(1) 세금혜택(취득세, 등록세, 양도세)을 받을 수 있는 전용면적 18평 이하의 공동주택 ... 415
(2) 전세가 비율이 높은 곳이어야 한다. ... 415
(3) 가급적 입주시기가 빨라 초기 자금 부담이 적고 자금이 묶이지 않는 곳일수록 좋다. ... 416
(4) 임대수요가 많은 지역이어야 한다. ... 416
(5) 주변 입지조건과 여건에 있어 주택수요(임대, 매수)가 계속 늘어날 수 있는 지역이어야 한다. ... 416
(6) 가격상승이 일정 수준이상 기대될 수 있는 곳이어야 한다. ... 417
(7) 교통여건이 좋은 지역을 찾아야 한다. ... 417
9. 임대주택사업관련 제반규정 ... 417
(1) 관련법규 ... 417
(2) 임대주택종류에 따른 소득표준율 ... 418
(3) 소득세 세율 ... 418
(4) 종합소득세 계산방법 ... 419
10. 정부의 주택정책 ... 419
(1) 정부의 주택경기활성화대책부문 ... 419
(2) 최근의 전세값 상승 ... 420
11. 세제감면에 관한 질의회신 ... 420
제Ⅱ부 부동산경기와 투자 ... 422
1. 각종투자지표로 본 투자시기 ... 422
2. 시장별 대응방안은? ... 423
제7장 부동산 경매업무
제Ⅰ부 법원경매 ... 429
1. 경매란 무엇인가? ... 429
(1) 경매의 의의 ... 429
(2) 경매업무처리절차 ... 431
(3) 경매의 장점(유리한 점)과 단점(유의한 점) ... 434
(4) 전국 경매법원별 업무처리 기준 ... 437
2. 경매정보수집방법 ... 439
(1) 법원게시판 공고 ... 439
(2) 신문지상 입찰매각공고 ... 439
(3) 경매정보지 ... 440
(4) 경매전문컨설팅업체 활용 ... 450
3. 권리분석 및 현장조사 활동 ... 451
(1) 권리분석 ... 451
(2) 현장조사 활동 ... 465
4. 입찰참가 ... 475
(1) 준비물 점검 확인 ... 475
(2) 입찰 참가 ... 476
5. 낙찰허가 및 대금납부 ... 484
(1) 낙찰허가 결정 ... 484
(2) 낙찰허가결정 확정 ... 484
(3) 대금납부기일 지정 ... 485
(4) 대금납부 ... 485
(5) 대금납부기일 이후의 대금납부 ... 486
6. 사후 관리 ... 486
(1) 취득세 ... 487
(2) 소유권 이전 등기 촉탁 신청 ... 487
(3) 명도 ... 490
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