목차
머리말 ... 3
법령 약어표 ... 7
제1편 부동산 경매 개론
제1장 부동산 경매(입찰)의 의의
1. 부동산 경매란 ... 25
2. 강제경매와 임의경매 ... 25
(1) 강제경매와 임의경매의 개념 ... 25
(2) 기본적인 공통점과 차이점 ... 27
(3) 강제경매에 관한 규정의 준용범위 ... 28
(4) 임의경매와 강제경매의 차이점 ... 28
3. 강제경매와 강제관리 ... 32
일반 법률 상식 1 : 경매와 입찰 ... 33
제2장 부동산 강제경매(입찰)
1. 부동산 강제경매 절차의 개요 ... 35
(1) 압류 ... 35
(2) 환가 ... 35
(3) 배당(변제) ... 36
2. 부동산 경매의 대상 ... 37
(1) 토지와 그 정착물 ... 37
(2) 건물 ... 42
(3) 공장재단·광업재단 ... 42
(4) 광업권·어업권 ... 43
(5) 지상권 ... 43
(6) 선박·자동차·건설기계 및 항공기 ... 43
(7) 미등기 부동산 ... 44
(8) 원인무효인 등기의 경우 ... 44
3. 부동산 경매의 집행기관 ... 45
(1) 목적부동산 소재지의 지방법원 ... 45
(2) 관할경합의 경우 ... 45
(3) 공장재단의 경우 ... 46
(4) 공동담보의 경우 ... 46
제3장 채무명의와 집행문
1. 채무명의란 ... 47
(1) 채무명의의 의의 ... 47
(2) 채무명의의 내용 ... 48
2. 채무명의의 종류 ... 53
(1) 민사소송법에 규정된 채무명의 ... 53
(2) 기타 법률에 규정된 채무명의 ... 53
3. 채무명의의 경합, 양도와 소멸 ... 55
(1) 채무명의의 경합 ... 55
(2) 채무명의의 양도 ... 55
(3) 채무명의의 소멸 ... 56
4. 집행증서 ... 57
(1) 집행증서의 의의 ... 57
(2) 집행증서의 요건 ... 57
(3) 집행증서의 효력 ... 59
5. 집행문 ... 62
(1) 집행문의 개념과 제도의 목적 ... 62
(2) 집행문은 어떤 경우에 필요한가 ... 62
(3) 집행문 부여기관 ... 65
(4) 집행문 부여 절차 ... 66
(5) 집행문 부여의 방식 ... 68
제4장 부동산 강제경매의 집행개시 요건
1. 집행개시 요건의 의의 ... 70
(1) 집행개시 요건의 종류 ... 70
(2) 집행개시 요건의 흠결 ... 71
2. 적극적 집행개시 요건 ... 72
(1) 집행 당사자의 표시 ... 72
(2) 채무명의의 송달 ... 73
(3) 집행문 및 증명서의 송달 ... 76
(4) 이행일시의 도래 ... 77
(5) 담보제공증명서의 제출과 그 등본의 송달 ... 77
(6) 반대 의무의 이행 또는 이행의 제공 ... 78
(7) 대상 청구의 집행에 있어 본래 청구권의 집행불능의 증명 ... 78
(8) 임차권자의 동시이행 판결에 기한 경매 신청 ... 79
3. 소극적 집행개시 요건(집행장해) ... 79
(1) 집행장해란 ... 79
(2) 집행장해 사유 ... 80
제5장 부동산 경매 절차의 이해관계인
1. 이해관계인의 의의 ... 83
2. 이해관계인의 권리 ... 84
(1) 개설 ... 84
(2) 구체적 권리 ... 84
3. 이해관계인의 범위 ... 87
(1) 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자(제1호) ... 87
(2) 채무자 및 소유자(제2호) ... 89
(3) 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(제3호) ... 90
(4) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자(제4호) ... 91
일반 법률 상식 2 : 미등기 건물에 대한 집행 방법 ... 95
제2편 부동산 경매 신청
제1장 경매 신청의 방식
1. 신청주의 ... 99
2. 강제경매 신청서의 작성 ... 99
(1) 채권자와 채무자의 표시 ... 100
(2) 법원의 표시 ... 102
(3) 부동산의 표시 ... 102
(4) 경매의 원인된 일정한 채권 ... 104
(5) 집행할 수 있는 일정한 채무명의 ... 105
3. 임의경매 신청서의 작성 ... 106
(1) 채권자의 표시 ... 106
(2) 채무자 및 소유자의 표시 ... 106
(3) 법원의 표시 ... 108
(4) 담보권의 표시 ... 108
(5) 피담보채권의 표시 ... 109
(6) 피담보채권의 이행지체 사실 ... 113
(7) 담보권의 실행 대상이 될 재산의 표시 ... 115
4. 강제경매 신청시 첨부서류 ... 117
(1) 집행력 있는 정본 ... 118
(2) 경매부동산이 채무자의 소유임을 증명하는 서면 ... 118
(3) 집행개시 요건을 증명하는 서면 ... 121
(4) 기타 첨부서류 ... 123
5. 임의경매 신청시 첨부서류 ... 126
(1) 담보권의 존재를 증명하는 서류 ... 126
(2) 담보권의 승계를 증명하는 서류 ... 127
(3) 채무자 또는 담보권설정자의 소유임을 증명하는 서류 ... 128
(4) 채권증서, 저당권 설정 계약서를 첨부해야 하는가 ... 128
(5) 기타 첨부서류 ... 129
6. 비용의 예납 ... 129
(1) 경매비용 예납이란 ... 129
(2) 예납비용의 표준액 ... 130
(3) 예납 절차 ... 132
제2장 경매 신청의 당사자
1. 경매 신청의 대리 ... 135
(1) 법정대리인 ... 135
(2) 임의대리인 ... 137
(3) 본안소송의 대리인 ... 137
2. 채권자의 승계 ... 137
(1) 경매 절차개시 전의 승계 ... 137
(2) 경매 절차개시 후의 승계 ... 138
3. 경매 절차와 채무자의 사망 ... 139
(1) 경매개시 결정 전에 이미 채무자가 사망한 경우 ... 139
(2) 경매개시 결정 후에 채무자가 사망한 경우 ... 141
4. 후순위담보권자의 임의경매 신청 ... 142
5. 저당권부채권이 이전된 경우 승계인의 임의경매 신청 ... 143
(1) 원칙 ... 143
(2) 예외 ... 143
6. 저당권부채권의 질권자의 임의경매 신청 ... 145
7. 동순위 다수저당권자, 저당권의 공유자의 임의경매 신청 ... 145
8. 자기저당의 경우 임의경매 신청 ... 146
9. 일부대위변제한 근저당권자의 경매 신청 ... 146
공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위 ... 147
10. 민법 제368조에 의한 공동저당에서 차순위저당권자에 의한 경매 신청 ... 148
(1) 차순위저당권자의 대위권 발생의 요건 ... 148
(2) 임금채권자들이 우선변제를 받은 경우 공동저당에 관한 민법 제368조 제2항 후문이 유추적용되는지 여부 ... 148
제3장 경매 신청의 목적물
1. 상속등기를 하지 않은 부동산에 대한 경매 ... 150
2. 경매의 목적부동산이 멸실된 경우 ... 151
3. 목적부동산이 채무자의 소유 아님이 판명된 경우 ... 152
4. 경매부동산의 가등기에 기한 본등기가 경료된 경우 ... 152
(1) 경매 절차 진행중 본등기가 경료된 경우 ... 152
(2) 낙찰대금납부 후 본등기가 경료된 경우(낙찰자의 소유권 상실) ... 153
5. 한 개의 부동산 일부에 대한 경매 신청의 허부 ... 154
6. 목적부동산에 처분금지 가처분등기 또는 순위 보전의 가등기가 선행된 경우 ... 155
(1) 강제집행과의 우열 ... 155
(2) 집행법원의 조치 ... 155
(3) 선순위 가등기권자나 가처분권자가 그 후 매매 등을 원인으로 소유권을 취득한 경우 ... 157
선순위 가처분·가등기를 어떻게 말소할 수 있을까? ... 156
7. 일괄경매 신청 ... 158
(1) 저당지상의 건물에 대한 일괄경매 청구권 ... 158
(2) 채무자가 대지와 건물에 대하여 근저당권을 설정한 후 건물을 철거하고 대지상에 새로운 건물을 신축한 경우 일괄경매 신청의 가부 ... 160
(3) 집합건물의 대지에만 설정된 저당권에 기한 경매 ... 160
8. 대지에 저당권부 별도등기가 있는 집합건물에 관하여 경매 신청이 있는 경우 ... 161
(1) 집행법원의 처리 방안 ... 161
(2) 배당할 수 있는 금원 ... 162
9. 압류금지 부동산 ... 162
10. 구분건물에 대한 경매 신청 ... 163
(1) 구분건물에 있어서 대지사용권의 전유부분에 대한 일체불가분성 ... 163
(2) 구분건물의 경매 신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우 ... 163
(3) 대지사용권에 관한 경매 신청이 없는 경우, 대지사용권을 반드시 일괄경매해야 하는지 여부 ... 164
11. 건물 일부의 전세권자가 나머지 건물 부분에 대한 경매 신청 가능 여부 ... 165
12. 공장저당권에 기한 임의경매 신청 ... 165
(1) 공장저당권이란 ... 165
(2) 공장저당권의 실행을 위한 경매 ... 166
(3) 공장재단저당권·광업재단저당권의 경우 ... 169
제4장 경매 신청시 청구금액
1. 경매 신청서에 채권액의 일부만을 기재한 경우 ... 170
(1) 강제경매의 경우 ... 170
(2) 임의경매의 경우 ... 171
2. 이자채권의 청구 ... 173
(1) 신청서에 이자채권이 기재된 경우 ... 173
(2) 기재된 청구금액이 불분명한 경우 ... 173
(3) 신청서에 이자채권의 기재가 없는 경우 ... 174
(4) 이미 기재된 이자채권의 확장 가능성 ... 174
3. 신청채권자 이외의 담보권자의 청구금액 확장 가능성(임의경매의 경우) ... 176
4. 청구채권의 추가적·교환적 변경 가능성(임의경매의 경우) ... 177
제5장 이중경매 신청
1. 이중경매 신청의 의의와 요건 ... 178
(1) 이중경매 신청의 의의 ... 178
(2) 이중개시 결정의 요건 ... 178
공동경매와의 구별 ... 180
2. 이중경매 신청을 할 수 있는 시기(낙찰대금 완납까지) ... 181
3. 이중경매개시 결정의 절차 ... 181
4. 이중경매개시 결정의 효력 ... 182
(1) 일반적인 효력 ... 182
(2) 선행사건의 경매 신청이 취하되거나 그 절차가 취소·정지된 경우의 절차 ... 182
(3) 선행경매가 취소·취하 또는 정지된 경우에 후행경매에서 배당 요구로서의 효력을 인정할 것인지 여부 ... 184
(4) 선행경매가 취소·취하 또는 정지된 경우에 후행경매에 따른 대금납부의 효력 ... 185
5. 이중경매의 집행비용 ... 186
(1) 이중경매의 집행비용 ... 186
(2) 선행사건이 취소·취하된 경우의 집행비용 ... 187
6. 참가압류 ... 187
제3편 경매 절차의 개시 - 압류 절차
제1장 경매 신청서의 접수 및 심사
1. 경매 신청서의 접수 ... 191
2. 경매 신청서의 심사 ... 192
3. 심리·조사할 사항 ... 192
(1) 강제경매의 경우 검토사항 ... 193
(2) 임의경매의 경우 검토사항 ... 194
(3) 목적물(부동산)에 대한 검토사항 ... 194
(4) 당사자 등에 대한 조사 ... 201
제2장 경매개시 결정
1. 경매개시 결정 기입등기의 촉탁 ... 203
(1) 제도의 취지 ... 203
(2) 경매 신청 기입등기의 촉탁시기 ... 203
(3) 경우에 따른 등기 촉탁 ... 204
(4) 상급심에서 경매개시 결정을 한 경우 촉탁법원 ... 206
(5) 촉탁 절차 ... 206
(6) 경매 신청의 등기 절차 ... 213
2. 경매개시 결정의 송달 ... 219
(1) 채무자에 대한 송달 ... 219
외국송달의 특례 ... 220
(2) 채권자에 대한 송달 ... 223
(3) 공유자에 대한 통지 ... 223
(4) 강제관리의 압류채권자 및 관리인에 대한 통지 ... 224
(5) 금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률상의 특칙 ... 225
3. 압류의 효력 ... 227
(1) 효력 발생시기 ... 227
(2) 처분금지의 효력 ... 228
(3) 시효중단의 효력 ... 229
(4) 압류효력의 소멸 ... 229
제3장 경매개시 결정에 대한 이의
1. 총설 ... 230
(1) 관할 법원 ... 231
(2) 이의신청권자 ... 231
(3) 신청 방법 및 시기 ... 231
2. 이의 사유 ... 232
(1) 강제경매의 경우 ... 232
(2) 임의경매의 경우 ... 234
3. 재판 전의 가처분에 의한 집행정지 ... 239
(1) 가처분의 내용 ... 240
(2) 가처분에 대한 불복 불허 ... 240
4. 이의 신청에 대한 재판 ... 241
(1) 심리 및 재판 ... 241
(2) 재판의 고지 ... 242
5. 이의 신청 재판에 대한 불복 방법 ... 242
(1) 항고의 제기 ... 242
(2) 즉시항고의 효력 ... 243
(3) 항고에 대한 집행법원의 조치 ... 243
6. 경매개시 결정 취소 결정확정 후의 법원의 조치 ... 244
제4장 부동산의 침해방지를 위한 조치
1. 부동산에 대한 침해행위 ... 246
2. 이해관계인의 신청 ... 246
3. 침해행위의 방지를 위한 조치 ... 247
(1) 조치의 내용 - 금지명령·작위명령·인도명령 ... 247
(2) 담보의 제공 ... 247
(3) 결정에 대한 불복 ... 247
(4) 필요한 조치 결정의 집행 ... 248
제5장 부동산의 멸실 등에 의한 경매 취소
1. 취소 사유 ... 249
(1) 부동산의 멸실 ... 249
(2) 채무자의 소유권 상실 ... 250
(3) 법령에 의한 강제집행의 금지 ... 252
(4) 처분금지 가처분등기가 되어 있는 경우 ... 252
2. 취소 결정의 절차 ... 253
3. 취소 결정에 대한 불복 방법 ... 254
4. 경매 신청 기입등기의 말소 ... 254
제4편 환가 절차
제1장 경매(입찰)의 준비
1. 경매(입찰)의 준비단계 ... 259
2. 현황조사 ... 260
(1) 현황 조사명령 ... 260
(2) 제도의 취지 ... 260
(3) 조사사항 ... 260
(4) 집행관의 강제력 사용권 ... 262
(5) 현황 조사명령에 대한 불복 ... 263
(6) 현황 조사 보고서 ... 263
(7) 추가조사·재조사 명령 ... 266
(8) 보충조사와 경매법원의 심문, 증거조사 ... 266
(9) 농지에 관한 경매법원의 사실조회 ... 267
3. 각종의 최고 ... 268
(1) 공과주관 공무소에 대한 최고 ... 268
(2) 이해관계인에 대한 채권 신고의 최고 ... 271
(3) 가등기권리자에 대한 최고 ... 273
(4) 임차인에 대한 통지 ... 276
4. 부동산의 평가 및 최저 경매(입찰)가격의 결정 ... 276
(1) 최저 경매가격이란 ... 276
(2) 최저 경매가격 제도의 취지 ... 277
(3) 목적부동산의 평가 ... 277
(4) 최저 경매가격의 결정 ... 299
5. 경매(입찰)물건명세서의 작성 및 비치 ... 305
(1) 제도의 의의와 취지 ... 305
(2) 경매(입찰)물건명세서의 작성과 그 위반의 효과 ... 305
(3) 경매(입찰)명세서의 기재사항 ... 308
제3호의 기재사항 중 주의할 점 ... 309
(4) 경매(입찰)물건명세서의 비치 및 열람·등사 ... 311
경매기록의 열람·등사 ... 312
(5) 경매(입찰)물건명세서의 정정 ... 312
6. 잉여의 가망이 없는 경우의 경매 취소 ... 314
(1) 제도의 의의와 취지 ... 314
(2) 우선채권 ... 314
(3) 잉여의 가망 여부의 판단기준 ... 322
(4) 잉여의 가망이 없다는 통지 ... 323
(5) 압류채권자의 매수 신청 ... 324
(6) 낙찰불허가 결정과 경매 취소 ... 329
(7) 무잉여경매 취소에 대한 위반의 효과 ... 329
(8) 민사소송법 제616조의 적용이 문제되는 경우 ... 330
제2장 매각조건의 결정
1. 매각조건이란 ... 332
(1) 매각조건의 종류 ... 332
(2) 매각조건의 고지 등 ... 333
2. 법정 매각조건 ... 333
(1) 최저 경매가격 미만의 매각불허 ... 333
(2) 잉여가 없는 경우의 경매불허 ... 333
(3) 부동산 위의 물적 부담의 소멸과 인수의 범위 ... 334
(4) 매수인의 자격 ... 334
(5) 매수신청인(입찰자)의 의무 ... 334
(6) 경락인의 대금지급 의무와 그 지급시기 ... 334
(7) 경락인의 소유권 취득시기 ... 334
(8) 소유권 취득등기의 시기, 방법 및 비용부담 ... 335
(9) 경락인이 인도청구를 할 수 있는 시기 ... 335
(10) 경락인의 추탈담보에 기한 청구권(담보책임, 위험부담) ... 335
(11) 공유지분 경매의 경우의 최저 경매가격 결정, 통지받은 타공유자의 우선매수권 ... 335
(12) 법정 매각조건이 아닌 사항 ... 336
3. 특별 매각조건 ... 336
(1) 특별 매각조건이란 ... 336
(2) 특별 매각조건의 고지 ... 336
(3) 합의에 의한 특별 매각조건 ... 337
(4) 직권에 의한 특별 매각조건 ... 339
4. 분할경매(개별경매)와 일괄경매 ... 340
(1) 분할경매의 원칙 ... 341
(2) 법원의 재량에 의한 일괄경매 ... 341
(3) 일괄경매를 할 수 있는 경우 ... 341
(4) 일괄경매가 허용되지 않는 경우 ... 344
(5) 일괄경매의 절차 ... 344
일반 법률 상식 3 : 일괄매각의 확대 ... 348
제3장 입찰기일 및 낙찰기일의 지정·공고·통지·변경
1. 입찰기일 및 낙찰기일의 지정 ... 350
(1) 입찰기일의 지정 ... 350
(2) 낙찰기일의 지정 ... 351
(3) 일괄지정 ... 351
(4) 사건 목록 작성 ... 351
(5) 경매명령과 입찰명령 ... 352
2. 입찰기일 및 낙찰기일의 공고 ... 352
(1) 공고 방법 ... 353
신문공고의 양식 ... 355
인터넷 경매정보 서비스 ... 357
(2) 경매기일공고서에 기재할 사상 ... 359
(3) 위법한 공고의 효력 ... 367
3. 입찰기일 및 낙찰기일의 통지 ... 367
(1) 발송송달 ... 367
(2) 국가에 대한 입찰기일 통지의 경우 ... 367
(3) 변경된 낙찰기일의 통지 ... 368
(4) 공유지분권자에 대한 통지 ... 368
(5) 통지 위반의 효과 ... 369
4. 입찰기일 및 낙찰기일의 변경 ... 371
(1) 입찰기일의 변경 ... 371
(2) 낙찰기일의 변경 ... 373
일반 법률 상식 4 : 기간입찰제의 도입 ... 373
일반 법률 상식 5 : 부동산 매각기일에서의 집행기록의 열람 허부 ... 376
제4장 입찰의 실시
1. 입찰의 실시 절차 ... 377
(1) 입찰장소 ... 377
(2) 입찰표·입찰봉투·입찰 사건 목록 및 입찰물건명세서의 비치 ... 377
(3) 공동입찰의 원칙 ... 378
(4) 집행관의 주재와 법원사무관 등의 참여 ... 378
(5) 경매기록의 열람, 입찰사항·방법 및 주의사항 등의 고지 ... 378
입찰기일의 집행 개관 ... 380
(6) 입찰개시 선언 ... 383
(7) 입찰 참가 방법 ... 383
입찰표 제출 절차 ... 390
2. 입찰의 종결 절차 ... 394
(1) 입찰의 마감 및 개찰 ... 394
(2) 최고가입찰자의 결정 ... 398
(3) 차순위 입찰신고인의 결정 ... 399
차순위 입찰신고인과 차순위입찰자의 구별 ... 400
(4) 입찰 절차종결의 고지 ... 402
3. 입찰 절차종결 후의 처리 ... 403
(1) 입찰보증금의 반환 ... 403
(2) 입찰조서의 작성 ... 404
(3) 입찰조서와 보관금의 인도 ... 406
(4) 최고가 매수신고인 등의 가주소신고 ... 406
4. 공유자의 우선매수 ... 408
(1) 공유자의 우선매수신청권 ... 408
(2) 우선매수권 행사의 방법·시기 ... 408
(3) 매수경쟁 ... 409
(4) 공유자가 수인인 경우 ... 409
(5) 입찰기일에 우선매수를 신청했지만 입찰자가 없는 경우 ... 409
(6) 경매 기입등기 후에 공유지분을 취득한 자의 우선매수 청구 가부 ... 410
제5장 신입찰
1. 허가할 매수가격의 신고가 없는 경우 ... 412
(1) 신입찰의 요건 ... 412
(2) 최저 입착가격의 저감 ... 413
1기일 2회 입찰제 ... 416
2. 낙찰불허가를 한 경우 ... 415
(1) 신입찰의 요건 ... 415
(2) 최저 입찰가격의 저감불가 ... 417
3. 부동산이 훼손되어 낙찰불허가 등을 한 경우 ... 417
4. 신입찰 절차 ... 418
(1) 신입찰기일, 낙찰기일의 지정·공고·실시 ... 418
(2) 신입찰기일에서의 입찰 절차 ... 418
제6장 낙찰 절차
1. 낙찰기일 ... 419
(1) 낙찰기일의 지정·공고·통지 및 개시 ... 419
(2) 낙찰기일의 변경 ... 420
2. 낙찰기일에서의 이해관계인의 진술 ... 421
(1) 이해관계인의 범위 및 진술 방법 ... 421
(2) 진술내용 ... 421
(3) 낙찰허가에 대한 이의의 제한 ... 430
낙찰허가에 대한 이의 사유의 정비 ... 430
(4) 낙찰허가의 이의에 대한 재판 ... 432
3. 낙찰에 관한 재판 ... 434
(1) 낙찰불허가 결정 ... 434
직권에 의한 매각불허가 사유의 정비 ... 438
(2) 낙찰허가 결정 ... 446
4. 낙찰기일조서
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