목차
서문 ... 1
제Ⅰ편 미국의 주택저당시장
제1장 미국의 주택저당시장 개요
1.1 주택저당시장의 구조 ... 23
1.1.1. 1차 주택저당시장 ... 24
1.1.2. 2차 주택저당시장 ... 25
1.1.3. 정부의 지원 및 감독 ... 26
1.2 주택저당제도의 변천 ... 27
1.2.1. 1930∼1940년대 : 기반구축기 ... 27
1.2.2. 1950∼1960년대 : 민영화기 ... 29
1.2.3. 1970∼1980년대 : 2차 주택저당시장 성장기 ... 29
1.2.4. 1990∼현재 : 자본시장과의 결합기 ... 30
제2장 1차 주택저당시장 : 주택저당대출의 실행
2.1 참여기관 ... 33
2.1.1. 주택저당대출기관 ... 33
2.1.2. 주택저당대출 관리기관 ... 37
2.1.3. 주택저당대출 보험기관 ... 37
2.1.4. 기타 지원기관 ... 38
2.2 주택저당대출 경로 ... 39
2.3 주택저당대출의 실행 ... 40
2.3.1. 주택저당대출기관의 수입창출 ... 40
2.3.2. 대출시 고려사항 ... 41
2.3.3. 대출실적 ... 42
2.3.4. 대출보유 현황 ... 44
2.4 주택저당대출의 유형 ... 45
2.4.1. 정부지원대출 ... 45
2.4.2. 전통적 대출 ... 47
2.5 주택저당대출상품의 종류 ... 50
2.5.1. 원리금균등상환대출 ... 50
2.5.2. 상환액증가대출 ... 51
2.5.3. 지분증가대출 ... 51
2.5.4. 일시상환대출 ... 52
2.5.5. 이자대납대출 ... 53
2.5.6. 조기상환수수료 대출 ... 53
2.5.7. 변동금리대출 ... 54
2.5.8. 이단계대출 ... 54
2.5.9. 역 주택저당대출 ... 55
2.5.10. 신종 주택저당대출 ... 55
제3장 2차 주택저당시장 : 주택저당증권(MBS)
3.1 도입배경 ... 57
3.2 MBS의 종류 및 구조 ... 59
3.2.1. MBS의 종류 ... 59
3.2.2. MBS 발행구조 ... 60
3.3 MBS의 특성 ... 64
3.3.1. 다른 고정수입증권과의 차이 ... 65
3.3.2. 조기상환 ... 66
3.3.3. MBS의 안전성 ... 67
3.4 MBS의 가격형성 및 거래 ... 68
3.4.1. MBS의 가격형성 ... 68
3.4.2. MBS의 투자 및 거래 ... 70
3.4.3. TBA 시장 ... 70
3.4.4. 정보의 공개 ... 71
3.4.5. MBS의 발행실적 ... 73
3.5 정부기관 MBS ... 74
3.5.1. Ginnie Mae MBS ... 76
3.5.2. Fannie Mae MBS ... 77
3.5.3. Freddie Mac PC ... 78
3.6 민간 MBS ... 80
3.7 다계층 MBS(CMO) ... 81
3.7.1. CMO의 특성 ... 81
3.7.2. CMO의 구조 및 종류 ... 83
3.7.3. 부동산저당대출투자도관체(REMIC) ... 88
〈참고〉MBS 관련 법률체계 ... 91
제Ⅱ편 미국의 주택저당증권 관련기관
제1장 정부주택저당공사(Ginnie Mae)
1.1 연혁 ... 101
1.2 기능 및 조직 ... 103
1.2.1. 기능 ... 103
1.2.2. 조직 ... 104
1.2.3. 감독체계 ... 107
1.3 재무구조 및 경영성과 ... 107
1.3.1. 자산 및 부채구조 ... 107
1.3.2. 손익구조 ... 111
1.4 MBS 프로그램 ... 113
1.4.1. Ginnie Mae Ⅰ MBS ... 113
1.4.2. Ginnie Mae Ⅱ MBS ... 113
1.4.3. 다계층증권 프로그램 ... 113
1.5 최근의 동향 ... 114
1.5.1. 청산기관의 변경 ... 114
1.5.2. 목표대출구상 ... 115
1.5.3. 원주민 주택대출보증 프로그램 ... 115
1.5.4. 육해군인민사구제법의 운영 ... 116
1.5.5. 전통적 대출의 취급 검토 ... 116
제2장 연방주택저당회사(Fannie Mae)
2.1 연혁 ... 117
2.2 기능 및 조직 ... 118
2.2.1. 기능 ... 118
2.2.2. 조직 ... 119
2.3 재무구조 및 경영성과 ... 120
2.3.1. 자산 및 부채구조 ... 120
2.3.2. 손익구조 ... 123
2.3.3. 부외부채위험 ... 124
2.3.4. 주요실적 및 전망 ... 125
2.4 MBS 프로그램 ... 125
2.4.1. 일반 MBS ... 127
2.4.2. Fannie Major ... 128
2.4.3. Fannie Mega ... 128
2.4.4. SMBS(Stripped MBS) ... 128
2.4.5. REMIC ... 128
2.5 MBS 발행현황 ... 129
2.6 위험관리 ... 131
2.6.1. 이자율위험 관리 ... 131
2.6.2. 신용위험 관리 ... 132
2.6.3. 경영위험 관리 ... 132
2.7 정부의 감독 ... 133
2.7.1. OFHEO에 의한 감독 ... 133
2.7.2. 주택도시개발부에 의한 감독 ... 134
2.7.3. 재무부에 의한 감독 ... 135
제3장 연방주택대출저당회사(Freddie Mae)
3.1 연혁 ... 137
3.2 기능 및 조직 ... 138
3.2.1. 기능 ... 138
3.2.2. 조직 ... 139
3.2.3. 주요 영업활동 ... 140
3.3 재무구조 및 경영성과 ... 141
3.3.1. 자산 및 부채구조 ... 141
3.3.2. 손익구조 ... 144
3.4 PC 프로그램 ... 146
3.4.1. Gold PC ... 146
3.4.2. ARM PC ... 147
3.4.3. Giant PC ... 147
3.4.4. Gold PC STRIP ... 147
3.4.5. Ginnie Mae 보증 REMIC 및 STRIP ... 148
3.4.6. Gold PC 담보 REMIC ... 148
3.5 위험관리 ... 148
3.5.1. 신용위험 ... 148
3.5.2. 이자율위험 ... 151
3.5.3. 기타 위험 ... 153
제4장 주택저당대출 보험·보증기관
4.1 FHA(연방주택청) ... 156
4.1.1. 설립배경 및 필요성 ... 156
4.1.2. 조직 ... 160
4.1.3. FHA 대출프로그램 개요 ... 161
4.1.4. 주택저당대출 상품 ... 163
4.1.5. 주택저당대출기관 요건 ... 164
4.1.6. 대출한도 ... 165
4.1.7. 인수기준 ... 167
4.1.8. 보험료 납부 및 보험금 청구 ... 173
4.1.9. 대출채권의 관리 ... 175
4.2 VA(재향군인부) ... 180
4.2.1. 개요 ... 180
4.2.2. 대출프로그램의 운영 ... 181
4.2.3. 대출프로그램의 주요내용 ... 182
4.3 RHS(농촌주택청) ... 190
4.3.1. 개요 ... 190
4.3.2. 프로그램의 주요내용 ... 191
4.4 PIH(공공·인디언주택실) ... 194
4.4.1. 개요 ... 194
4.4.2. 대출보증방식 ... 195
4.4.3. 프로그램의 운영 ... 195
4.5. 보험·보증기관의 비교 ... 196
제Ⅲ편 미국의 공공기관발행 주택저당증권
제1장 Ginnie Mae MBS
1.1 도입배경 및 특징 ... 201
1.1.1. 도입배경 ... 201
1.1.2. 특징 및 역할 ... 202
1.1.3. 새로운 상품의 개발 ... 203
1.1.4. MBS 발행실적 ... 204
1.2 Ginnie Mae MBS 프로그램 개요 ... 206
1.2.1. Ginnie MaeⅠ 및 Ⅱ MBS의 비교 ... 207
1.2.2. 프로그램 참여기관 ... 208
1.2.3. 발행 및 관리절차 ... 212
1.2.4. 채권관리수수료 ... 215
1.2.5. 기타 수수료 ... 216
1.3 발행기관 승인 및 지위유지 ... 217
1.3.1. FHA 등의 승인 ... 217
1.3.2. 주된 사업 및 경영능력 ... 218
1.3.3. 성실보증 및 오류태만보증 가입 ... 218
1.3.4. 재무제표 제출 ... 219
1.3.5. 순자산 유지 ... 220
1.3.6. 종전의 채무불이행 ... 221
1.3.7. 관계회사와의 상호채무불이행 약정 ... 221
1.3.8. 제출서류 ... 222
1.3.9. Ginnie Mae의 승인·거부 ... 223
1.3.10. 채권관리기관 ... 223
1.4 MBS 보증확약권한의 획득 ... 224
1.5 주택저당채권의 취합 ... 226
1.5.1. 풀의 종류 ... 226
1.5.2. 주택저당대출 요건 ... 230
1.5.3. 풀 요건 ... 232
1.6 풀의 조성 ... 235
1.6.1. 서류보관기관 ... 235
1.6.2. 풀의 확인 ... 236
1.6.3. 서류의 보관 ... 237
1.6.4. 풀의 승인 ... 238
1.7 증권의 발행 ... 239
1.7.1. 투자설명서 및 마케팅 ... 240
1.7.2. 증권 발행방식 ... 241
1.7.3. 증권보유자 등록 ... 242
1.7.4. 증권의 이전 및 교환 ... 244
1.7.5. 대체증권 ... 244
1.8 풀의 관리 ... 244
1.8.1. 증권보유자에 대한 지급 ... 245
1.8.2. 보관계좌 ... 248
1.8.3. 연체대출 등의 관리 ... 250
1.8.4. 풀의 만료·종료 ... 252
1.8.5. 이전 및 담보제공 ... 253
1.9 Ginnie Mae의 보증 ... 255
1.9.1. 채무불이행 ... 257
1.9.2. 제재수단 ... 257
제2장 Fannie Mae MBS
2.1 서론 ... 259
2.2 증권화 절차 ... 261
2.3 판매／채권관리기관의 인가 ... 267
2.4 풀매입계약의 체결 ... 271
2.5 주택저당대출풀의 조성 ... 273
2.5.1. 전통적 대출 ... 273
2.5.2. FHA／VA 주택저당대출 ... 274
2.5.3. 변동금리 주택저당대출 ... 276
2.5.4. Mega 풀 ... 278
2.6 풀의 확보 ... 279
2.7 MBS의 발행 ... 280
2.8 풀의 관리 ... 281
제3장 Freddie Mac PC
3.1 서론 ... 285
3.2 증권화 절차 ... 288
3.3 판매／채권관리기관이 되는 절차 ... 291
3.4 PC 보증확약의 취득 ... 296
3.4.1. 적기 원금지급 보장 ... 296
3.4.2. 조기이체에 따른 보증수수료 감면 ... 297
3.4.3. 보증수수료 추가부담 ... 297
3.4.4. 보증수수료 감면 ... 297
3.5 주택저당대출풀의 조성 ... 298
3.5.1. 전통적 대출 ... 300
3.5.2. 변동금리 대출 ... 300
3.5.3. FHA／VA 주택저당대출 ... 301
3.5.4. MultiLender Swap Program ... 302
3.6 풀의 확보 ... 303
3.7 PC의 발행 ... 304
3.7.1. Guarantor PC ... 304
3.7.2. MultiLender PC ... 305
3.8 풀의 관리 ... 305
제4장 CMO와 REMIC
4.1 CMO ... 307
4.1.1. 서론 ... 307
4.1.2. CMO의 기초 ... 309
4.1.3. CMO 현금흐름 및 CMO 잔액 ... 315
4.1.4. CMO 평가 ... 317
4.1.5. CMO의 발행 ... 318
4.1.6. 주채권관리 ... 320
4.1.7. 채권에 대한 행정처리 ... 321
4.1.8. 조세 및 회계와 관련된 검토사항 ... 321
4.1.9. CMO와 2차시장 ... 323
4.2 REMIC ... 325
4.2.1. 서론 ... 325
4.2.2. CMO와 REMIC의 차이점 ... 325
4.2.3. REMIC의 기초 ... 326
4.2.4. REMIC의 구성요소 ... 327
4.2.5. REMIC의 확보 ... 329
제Ⅳ편 미국제도의 평가 및 국내제도 발전방안
제1장 미국의 정부지원기업의 역할에 대한 평가
1.1 정부지원기업의 위치 ... 337
1.2 정부지원기업의 2차시장에서의 활동 ... 340
1.2.1. 정부지원기업에 대한 혜택과 감독 ... 340
1.2.2. 정부지원기업의 기여 ... 341
1.2.3. 정부지원기업 운영상의 문제점 ... 344
1.3 정부지원기업의 역할에 대한 평가 ... 349
1.3.1. 개요 ... 349
1.3.2. 주요 논점 ... 350
1.3.3. 시장여건에 대한 전망 ... 354
제2장 국내 MBS시장의 현황 및 발전방안
2.1 국내 주택금융 현황 ... 357
2.1.1. 주택금융의 종류 및 대출현황 ... 358
2.1.2. 국민주택기금 ... 360
2.1.3. 국민은행 ... 363
2.1.4. 기타 주택금융기관 ... 364
2.1.5. 주택금융신용보증기금 ... 364
2.2 MBS제도의 도입 ... 366
2.3 MBS회사법에 의한 MBS 발행 ... 368
2.3.1. MBS제도의 기본운영원리 ... 369
2.3.2. MBS 회사 ... 369
2.3.3. 주택저당채권의 범위 ... 370
2.3.4. 금융기관의 범위 ... 370
2.3.5. 증권발행방식 ... 371
2.3.6. 발행절차 및 감독 ... 372
2.3.7. 각종 특례 ... 373
2.4 ABS법에 의한 MBS 발행 ... 375
2.4.1. 발행기관 ... 375
2.4.2. 유동화자산 ... 375
2.4.3. MBS 발행방식 ... 376
2.5 KoMoCo의 운영성과 ... 377
2.5.1. MBS 제도 운영현황 ... 377
2.5.2. KoMoCo 운영성과 ... 379
2.6 한국주택금융공사의 설립 ... 387
2.6.1. 설립배경 ... 387
2.6.2. 조직 및 감독 ... 389
2.6.3. 주택금융공사에 대한 특례 ... 390
2.6.4. 모기지론 상품 ... 392
2.6.5. MBS 발행현황 ... 394
2.6.6. 주택금융공사 설립의 경제적 기대효과 ... 397
2.6.7. MBS제도 활성화를 위한 간접적인 지원제도 ... 400
2.6.8. 주택저당채권 유동화기관 비교 ... 401
2.7 MBS제도 발전방향 ... 402
2.7.1. 주택저당대출보험제도의 보완 ... 403
2.7.2. 권원보험 및 재난보험제도의 활성화 ... 404
2.7.3. 민간주택저당대출의 유동화 촉진 ... 405
2.7.4. 고정금리대출로의 전환 ... 406
2.7.5. 한국주택금융공사의 운영활성화 ... 406
2.7.6. MBS 주관부서의 일원화 ... 408
부록 ... 409
부록 1 MBS관련 용어정리 ... 411
부록 2 미국의 주택관련 통계 ... 425
부록 3 국내 MBS 관계법규 ... 443
부록 4 참고문헌 ... 544
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