목차
제1장 연혁
제1절 제정ㆍ개정의 주요 내용
1. 우리나라의 주택 임대차 현황 ... 3
2. 제정 ... 3
가. 제정이유 ... 3
나. 주요 내용 ... 4
3. 제2차 개정과 시행령 제정ㆍ개정 ... 4
가. 개정이유 ... 4
나. 주요 내용 ... 5
다. 시행령의 제정ㆍ개정 ... 5
라. 민법의 개정 ... 6
4. 제2차 개정 ... 6
가. 개정이유 ... 6
나. 주요 내용 ... 6
다. 시행령의 개정 ... 7
5. 제3차 개정 ... 7
가. 개정이유 ... 7
나. 주요 내용 ... 8
다. 시행령의 개정 ... 9
6. 제4차 개정 ... 10
가. 개정이유 및 내용 ... 10
나. 시행령의 개정 ... 10
7. 제5차 개정 ... 10
가. 주요 내용 ... 10
나. 임차권등기명령절차에 관한 규칙의 개정 ... 10
8. 제6차 개정 ... 10
제2장 적용범위
제1절 입법경위
1. 제정시 법 ... 15
2. 제1차 개정 ... 15
3. 판단 기준 ... 16
제2절 주거용 건물(주택)
1. 주거용 건물 ... 16
가. 의의 ... 16
나. 판단 기준 ... 17
2. 주거용 건물의 전부 또는 일부 ... 18
가. 주거용 건물의 일부 ... 18
나. 오피스텔 ... 19
다. 공동주택의 지하실 ... 19
라. 단독주택의 지하실 ... 23
마. 미등기주택 ... 24
바. 공유주택 ... 24
3. 판단시점 ... 27
4. 주거용 건물의 대지 ... 28
가. 단독주택의 대지 ... 28
나. 공동주택의 소유권인 대지권 ... 29
5. 겸용주택 ... 30
가. 의의 ... 30
나. 판단 기준 ... 31
다. 입법례 ... 37
라. 검토 ... 38
6. 상가건물임대차보호법상의 상가건물과의 관계 ... 39
가. 문제점 ... 39
나. 학설 ... 41
다. 결론 ... 41
7. 사택(社宅) ... 43
8. 공영주택 또는 공무원의 숙사 ... 43
9. 농지임대차 ... 44
제3절 임대차계약
1. 임대차계약 ... 45
가. 의의 ... 45
나. 미등기전세계약 ... 48
다. 일시사용을 위한 임대차 ... 48
라. 담보목적의 임대차계약 ... 49
마. 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권이 매각으로 인하여 소멸되는 경우 ... 52
2. 임대인 ... 52
가. 소유자 ... 52
나. 소유자는 아니지만 적법한 임대권한을 가진 자 ... 53
다. 사실상 소유자 ... 55
라. 부부 ... 56
3. 임차인 ... 57
가. 문제점 ... 57
나. 법인 ... 58
다. 외국인 ... 61
라. 재외동포 ... 63
4. 기타 문제들 ... 66
가. 당사자의 확정문제 ... 66
나. 임대차 계약의 당사자가 복수인 경우 ... 67
제3장 대항력 등
제1절 서설
1. 주택임대차의 물권화 경향 ... 75
2. 대항력의 의의 ... 76
3. 구별 개념 ... 76
가. 우선변제권 ... 76
나. 최우선변제권 ... 77
4. 승계규정의 의의 ... 77
5. 제3조 제1항의 위헌 여부 ... 78
제2절 입법례
1. 독일 ... 79
2. 스위스 ... 79
3. 프랑스 ... 80
4. 오스트리아 ... 80
5. 일본 ... 81
6. 미국 ... 81
제3절 대항력의 발생요건
1. 적법한 주택에의 입주(주택의 인도) ... 82
가. 인도방법 ... 83
나. 점유의 주체 ... 87
2. 적법한 주민등록(전입신고) ... 87
가. 주민등록의 의의 ... 87
나. 대항요건으로서의 주민등록에 대한 가치 평가 ... 88
다. 적법한 주민등록 ... 91
라. 대항력이 없는 주민등록 ... 106
마. 대항력의 발생시기 ... 138
바. 대항력의 존속요건 ... 140
3. 임차권의 양도 및 임차주택의 전대와 대항력 ... 148
가. 의의 ... 148
나. 임차권의 양도 및 전대와 대항력 ... 149
4. 내용과 범위 ... 155
가. 양수인의 임대인 지위 승계 여부 ... 155
나. 구체적 내용 ... 162
5. 대항력이 미치는 인적 범위 ... 169
가. 소유권 취득자 ... 169
나. 용익물권자 또는 다른 임차권자와의 관계 ... 184
다. 대항력과 일반 제3자와의 관계 ... 184
6. 승계인의 양태와 관련한 문제(승계인이 수인인 경우) ... 186
가. 문제점 ... 186
나. 법률행위 및 매각에 의하여 양도되는 경우 ... 187
다. 상속에 의하여 양도되는 경우 ... 188
라. 해지 또는 해제불가분의 원칙과의 관련 ... 190
7. 양수인이 임차인인 경우의 문제점 ... 191
가. 문제점 ... 191
나. 혼동의 이론 ... 191
다. 혼동으로 인하여 대항력 있는 임차권이 소멸하는지 여부 ... 195
라. 혼동의 효과 ... 197
8. 대항력과 금반언의 원칙과의 관계 ... 198
가. 문제의 소재 ... 198
나. 판례 ... 199
다. 판단 기준에 대한 검토 ... 202
라. 임대차관계의 공개 정도(선행행위의 행위태양) ... 203
9. 전세권과 대항력 있는 임차권의 관계 ... 204
가. 문제점 ... 204
나. 법적 성질 ... 204
다. 소유자의 변동 ... 204
라. 존속과 소멸 ... 205
마. 우선변제권의 행사 ... 206
제4절 임대차의 존재
가. 임대인 ... 207
나. 임대차의 존속 ... 207
제5절 매도인의 담보책임
1. 입법 취지 ... 208
2. 요건 ... 209
3. 효과 ... 210
4. 동시이행 ... 210
제6절 가장임차인
1. 개요 ... 211
2. 구별기준 ... 211
가. 임대차계약 체결의 경위 및 목적 ... 211
나. 임차주택의 사용ㆍ수익 ... 212
다. 임차보증금 및 차임의 수수 ... 212
라. 임대인과 임차인의 관계 ... 212
3. 판례 ... 213
가. 기존의 채권을 임대차보증금으로 전환한 경우 ... 213
나. 통정허위표시에 해당하는 경우 ... 213
다. 소액임차인으로 인정하기 위한 요건 ... 214
라. 채권담보목적으로 설정된 전세권의 효력 ... 214
4. 가장임차인에 대한 법적 수단 ... 215
가. 배당이의의 소 ... 215
나. 사해행위취소소송 ... 215
다. 부당이득반환청구 ... 216
제4장 보증금의 회수
제1절 서설
1. 제2차 개정 ... 219
가. 제정시 법과 대항력의 문제점 ... 219
나. 제2차 개정과 우선변제권의 신설 ... 220
다. 거래의 안전을 위한 대책과 위헌 여부 ... 221
2. 제3차 개정 ... 222
가. 집행개시요건의 완화 ... 222
나. 우선변제권 행사의 전제로서의 임대차종료규정의 삭제 ... 222
제2절 집행개시요건의 완화
1. 입법 취지 ... 223
2. 요건 ... 224
가. 임차주택에 대한 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원 ... 224
나. 확정판결 또는 이에 준하는 집행권원 ... 226
다. 경매신청 ... 226
3. 효과 ... 226
가. 반대의무의 이행 또는 이행의 제공의 불요 ... 226
나. 우선변제권의 행사 ... 227
다. 배당금의 수령 ... 227
제3절 우선변제권
1. 서설 ... 228
가. 의의 ... 228
나. 우선변제권의 법적 성질과 구별개념 ... 228
2. 대항요건의 취득 및 존속 ... 230
가. 대항요건의 취득 ... 230
나. 대항요건의 존속 ... 230
3. 임대차계약증서상의 확정일자 ... 236
가. 확정일자의 의의 ... 237
나. 확정일자제도의 입법 취지 ... 238
다. 확정일자의 증명방법 ... 238
라. 확정일자 있는 임대차계약서와 주민등록과의 관계 ... 239
마. 확정일자 부여절차 ... 240
바. 확정일자 부여의 시기와 종기 ... 243
사. 재전입과 확정일자의 재부여 ... 244
4. 임차주택이 경매 또는 공매에 의하여 매각될 것 ... 244
가. 민사집행법에 의한 경매 ... 245
나. 국세징수법에 의한 공매 ... 245
5. 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 ... 245
가. 민사집행법에 의한 경매 ... 246
나. 국세징수법에 의한 공매 ... 259
6. 미등기주택임차인의 우선변제권 ... 261
가. 논의의 범위 ... 261
나. 근거 규정 ... 262
다. 학설 및 판례 ... 262
라. 사견 ... 263
7. 우선변제권의 내용 ... 267
가. 임차보증금 ... 267
나. 경매절차에서의 보증금의 우선변제 ... 267
다. 공매절차에서의 보증금의 우선변제 ... 279
8. 임차주택의 인도 ... 280
9. 공매절차에서의 이해관계인의 구제 ... 281
가. 배분계산서에 관한 이의 ... 282
나. 소의 제기 ... 282
제5장 임차권등기명령제도
제1절 서설
제2절 요건
1. 임대차의 종료 ... 294
2. 보증금을 반환받지 못한 경우일 것 ... 296
3. 신청권자 ... 296
가. 대항력 및 우선변제권을 취득한 임차인 ... 296
나. 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못하였거나 상실한 임차인 ... 296
다. 임차권 양수인 ... 298
4. 피신청권자 ... 299
5. 임차주택 ... 299
가. 등기된 임차주택 ... 299
나. 겸용주택 ... 300
다. 주택의 일부 ... 301
라. 실질적 주택 ... 301
제3절 신청절차
1. 관할법원 ... 302
2. 신청서의 기재사항 ... 302
가. 임차권등기명령신청서 기재사항 ... 302
나. 신청이유 ... 303
다. 인지첩부 ... 303
라. 임차권등기명령신청서의 첨부서류 ... 303
제4절 심리절차와 등기절차
1. 심리 ... 304
2. 임대인에의 송달 ... 305
3. 임차권등기명령과 그 효력 ... 305
4. 촉탁과 등기 ... 306
5. 항고와 이의 ... 306
가. 임차인의 항고 ... 306
나. 임대인의 이의 ... 307
다. 임대인의 사정변경에 의한 임차권등기명령의 취소 ... 307
6. 임차권이전 및 임차물전대 등기의 허부 ... 307
7. 등기명의인의 표시변경 ... 308
8. 주택임차권등기상에 기재된 사항의 추정력 ... 308
제5절 효과
1. 대항력 및 우선변제권의 취득(임차권등기명령 전에 대항력 및 우선변제권을 취득하지 않은 경우) ... 309
2. 대항력 및 우선변제권의 유지(임차권등기명령 전에 대항력 및 우선변제권을 취득한 경우) ... 310
3. 우선변제권의 내용 ... 310
4. 소액보증금의 최우선변제권 배제 ... 311
5. 임차권등기명령의 소요비용 ... 312
6. 지연이자의 청구 ... 313
제6절 민법의 규정에 의한 주택임대차등기의 효력 등
1. 입법 취지 ... 313
2. 요건과 절차 ... 314
가. 원칙 ... 314
나. 대항력 및 우선변제권을 갖추지 못한 임차인이 임대인의 협력을 얻어 민법 제621조에 의한 임차권설정등기를 하는 경우 ... 314
다. 대항력 또는 우선변제권을 갖추고 있는 임차인이 임대인의 협력을 얻어 임대차가 종료하기 전에 민법 제621조 제1항의 규정에 의한 임대차등기를 하는 경우 ... 315
3. 효력 ... 315
가. 우선변제권의 취득 ... 315
나. 대항력과 우선변제권의 유지 ... 316
다. 효력의 시적 제한 ... 316
라. 임차보증금 반환의무와 임차권등기말소의무의 선후 ... 316
제7절 경매절차에 있어서의 임차권등기권자의 지위
1. 임차권등기권자의 경매청구권 ... 317
2. 임차권의 가압류 ... 318
3. 등기된 임차권등기명령권자가 경매절차에서의 이해관계인인지의 여부 ... 319
가. 이해관계인의 의의 ... 319
나. 등기된 임차권등기명령권자 ... 321
다. 이해관계인으로서의 권리 ... 322
4. 등기된 임차권등기명령권자의 배당요구 여부 ... 322
5. 등기된 임차권등기명령권자의 배당순위 ... 323
6. 임차권등기의 말소촉탁 ... 323
가. 보증금액이 전액 변제된 경우 ... 323
나. 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권 ... 323
7. 매각물건명세서에의 기재 ... 325
제8절 임차권등기명령제도에 대한 문제점
1. 재임대를 통한 보증금 마련 기회의 차단 ... 325
2. 적용대상 주택의 범위 한정 ... 326
3. 여유자금이 있는 임차인만 보호 ... 326
4. 임차권등기 후의 소액임차인의 최우선변제권 배제 ... 326
제6장 경매에 의한 임차권의 소멸
제1절 서설
1. 제3차 개정 전의 실무 ... 331
2. 제3차 개정과 문제점 ... 332
가. 법 제3조의5 입법배경 ... 332
나. 입법 취지 ... 333
다. 문제점 ... 333
제2절 법적 성질과 근거
1. 제3차 개정 전의 해석 ... 334
2. 제3차 개정 후의 해석 ... 335
3. 임차인의 배당요구의 법적 성질 ... 335
4. 임차인의 배당요구권의 근거 ... 336
제3절 요건
1. 민사집행법에 의한 경매 ... 336
2. 매각 ... 338
제4절 효과
1. 임차권과 대항력 및 우선변제권의 소멸(원칙) ... 338
2. 임차권과 대항력 및 우선변제권의 불소멸(예외) ... 339
가. 임차권이 불소멸하는 경우 ... 339
나. 대항력과 우선변제권의 불소멸 ... 340
다. 실무상의 적용가능성 ... 341
라. 부당이득반환의무 ... 342
제7장 임대차기간
제1절 서설
1. 민법상 임대차 ... 345
2. 제정시 법의 규정 ... 346
3. 제2차 개정법의 규정 ... 346
제2절 2년간의 존속보장
1. 서설 ... 347
가. 개요 ... 347
나. 재개발, 재건축 대상 주택에 관한 예외 ... 347
2. 2년 미만의 존속기간의 허용의 필요성 ... 348
가. 필요성 ... 348
나. 요건 ... 350
다. 효과 ... 351
라. 임대인이 2년 미만의 존속기간을 주장할 수 있는지 여부 ... 352
3. 최장 임대차기간 ... 352
제3절 해지로 인한 임대차의 종료
1. 민법상의 해지 사유 ... 353
2. 이 법상의 해지 사유 ... 354
3. 그 밖의 해지 사유 ... 355
가. 판례가 인정한 임차인의 해지사유 ... 355
나. 해지권유보의 특약 ... 357
다. 합의해지 ... 358
제4절 제3차 개정법의 평가
1. 순기능 ... 358
2. 역기능 ... 359
가. 2년 미만의 단기 임대차의 곤란 ... 359
나. 보증금 상승 ... 359
다. 평가 ... 360
제5절 법정임대차관계
1. 연혁과 입법 취지 ... 360
2. 효과 ... 362
가. 임차주택의 양도가 없는 경우 ... 362
나. 임차주택의 양도가 있는 경우 ... 362
3. 법정임대차관계의 종료 ... 363
가. 대항요건의 상실 ... 363
나. 보증금의 반환 ... 363
제6절 입법론
제8장 계약의 갱신
제1절 서설
1. 계약의 갱신의 의의 ... 369
2. 임대차의 갱신 방법 ... 369
가. 묵시의 갱신 ... 369
나. 합의 갱신 ... 370
3. 민법상의 계약의 갱신과 이 법상의 계약의 갱신 ... 371
가. 민법 제639조 ... 371
나. 이 법상의 계약의 갱신 ... 373
4. 입법례 ... 375
가. 일본 ... 375
나. 독일 ... 376
다. 기타 입법례 ... 376
제2절 요건
가. 임대차기간이 만료하였을 것 ... 377
나. 갱신거절 또는 조건변경의 통지를 하지 아니하였을 것 ... 378
제3절 효과
1. 차임 및 보증금 ... 381
2. 임대차기간 ... 381
3. 신ㆍ구 임대차의 성격 ... 382
가. 담보의 존속 여부 ... 382
나. 보증금 증액 ... 383
다. 양수인, 추심채권자 및 전부채권자 ... 383
제4절 갱신의 예외
1. 임차인의 채무불이행 ... 390
가. 규정과 입법 취지 ... 390
나. 요건 ... 390
2. 일시사용을 위한 임대차 ... 394
3. 해지권유보의 특약 ... 394
4. 양도통지, 추심명령 또는 전부명령의 송달 ... 395
5. 임차권의 양도와 임대차관계의 종료 ... 395
6. 문제점과 입법론 ... 396
가. 존속보장에 관하여 ... 396
나. 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간에 관하여 ... 396
7. 묵시의 갱신이 이루어진 임대차계약의 해지 ... 397
가. 제3차 개정 전의 논의 ... 397
나. 임대인의 해지권 ... 398
다. 임차인의 해지권 ... 398
라. 해지의 방식 ... 399
마. 문제점 ... 399
제5절 기타 임대차의 경우
1. 상가임대차 ... 400
가. 존속기간 ... 400
나. 계약갱신 ... 400
2. 농지임대차 ... 400
제9장 차임증감청구권
제1절 서설
제2절 관련법령 및 이론적 근거
1. 관련법령 ... 406
2. 차임증감청구권의 이론적 근거 ... 407
가. 학설 ... 407
나. 판례 ... 409
3. 차임 등의 통제에 관한 입법례 ... 410
가. 영국 ... 410
나. 프랑스 ... 411
다. 독일 ... 411
라. 스위스 ... 412
마. 일본 ... 412
4. 차임 ... 413
제3절 요건
1. 임대차의 존속 ... 414
2. 경제사정의 변동 ... 415
가. 경제사정의 변동의 의미 ... 415
나. 경제사정의 변동의 범위와 정도 ... 418
다. 차임 등의 증감청구권의 발생시기 ... 419
3. 종래 차임 등의 불상당 ... 421
가. 차임 등 ... 421
나. 종래 차임 등의 '불상당' ... 422
4. 특약의 부존재 ... 427
가. 불증액특약 ... 427
나. 불감액특약 ... 429
다. 다른 사정을 이유로 한 증감특약 ... 430
5. 일시사용을 위한 임대차가 아닐 것 ... 430
6. 증액제한 ... 430
가. 증액청구의 제한기간을 초과할 것 ... 430
나. 증액금액의 제한 ... 431
다. 증액제한 위반의 효과 ... 433
7. 재증감청구의 가부 ... 435
8. 유추적용 ... 435
제4절 효과
1. 차임 등의 증감청구권의 법적 성질 ... 436
2. 차임 등의 증감청구의 절차 ... 437
3. 차임 등의 증감액의 확정 ... 438
가. 증감효력의 발생시기 ... 439
나. 이행지체 및 해지 ... 439
4. 계약해지의 가부 ... 441
제5절 차임 등의 증감청구의 소
1. 소의 종류 ... 442
2. 증액 또는 감액으로, 지급되는 금원의 법적 성질 ... 443
제6절 차임 등 증액과 임차주택의 양수인 또는(경매절차의) 매수인과의 관계
1. 문제의 제기 ... 443
2. 증액부분의 양수인 또는 매수인에 대한 대항력 ... 444
3. 담보물권자에 대한 대항력 ... 444
제7절 그 밖의 문제
1. 실효성 ... 446
2. 감액 청구의 기준 ... 447
3. 조정전치주의 ... 448
4. 여론(餘論) ... 449
제8절 차임과 보증금의 전환
1. 개요 ... 450
2. 보증금과 차임 사이의 전환 ... 450
3. 보증금의 차임 전환시 산정률 ... 451
가. 개요 ... 451
나. 입법 경위 ... 451
다. 전환비율의 산정 ... 452
4. 적용요건 ... 454
가. '보증금의 전부 또는 일부'가 차임으로 전환될 것 ... 454
나. 보증금이 '월 단위의 차임'으로 전환될 것 ... 454
5. 위반의 효과 ... 455
6. 차임증감청구권과의 관계 ... 455
7. 차임의 보증금으로의 전환 ... 456
제10장 전대차관계
제1절 개요 및 입법례
1. 개요 ... 459
가. 의의 ... 459
나. 민법상의 규율 ... 460
다. 임차권의 양도와의 구별 ... 461
2. 입법례 ... 462
가. 프랑스 ... 462
나. 스위스 ... 462
다. 오스트리아 ... 463
라. 독일 ... 463
마. 소결 ... 464
제2절 전대차의 법률관계
1. 민법상의 전대에 관한 규율 ... 464
가. 개요 ... 464
나. 임대인의 동의 없는 전대 ... 465
다. 임대인의 동의를 얻은 전대 ... 467
라. 전차인의 권리 ... 470
2. 이 법상의 전대에 관한 규율 ... 471
가. 개요 ... 471
나. 대항력 ... 471
다. 소액보증금 최우선변제권 ... 471
라. 일시 사용을 위한 전대차 ... 472
마. 기타 전차인의 권리, 의무 ... 472
3. 상가건물임대차보호법상의 전대에 관한 규율 ... 473
제11장 소액임차인의 최우선변제권
제1절 의의
1. 의의 ... 478
2. 연혁 ... 478
가. 제정시 법 ... 478
나. 제1차 개정법 ... 479
다. 제2차 개정법 ... 479
라. 제3차 개정법 ... 479
3. 법적 성질 ... 480
가. 법정담보물권 ... 480
나. 강행규정 ... 482
다. 합헌 ... 482
제2절 소액보증금의 최우선변제권과 임차권의 대항력과의 관계
1. 소액보증금의 최우선변제권의 성립요건으로서의 대항요건 ... 483
2. 대항요건의 성립시기 ... 484
가. 민사집행법에 의한 경매 ... 484
나. 국세징수법에 의한 공매 ... 485
3. 소액보증금의 최우선변제권과 대항력의 관계 ... 485
가. 문제의 제기 ... 485
나. 학설과 판례 ... 485
제3절 소액보증금의 우선변제의 요건
1. 소액임쉉
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