제1장 서론 ... 17
제2장 노후보장제도 검토 및 역저당제도(Reverse Mortgage System)
   1. 고령화와 노인소득 ... 29
      1) 인구구조의 고령화 ... 29
      2) 고령화의 사회ㆍ경제적 영향 ... 33
      3) 노인가구의 자산보유 현황 ... 35
   2. 사회보장 및 연금제도 ... 41
      1) 사회보장제도 ... 41
      2) 연금제도 ... 47
      3) 노인층의 소득 확보를 위한 공적제도 ... 56
   3. 역저당제도 ... 65
      1) 역저당제도의 등장배경 ... 68
      2) 역저당제도의 개념 ... 71
      3) 역저당제도의 유형 및 주택자산전환 역저당(HECM: Home Equity Conversion Mortgage)제도 ... 76
      4) 기타 공적부분 계획 ... 91
   4. 주요 선진국의 역저당제도 ... 93
      1) 미국의 역저당제도 ... 93
      2) 영국의 가정소득계획(Home Income Plan) ... 99
      3) 프랑스의 매매-임대계획(Sale Lease-Back Plan) ... 100
      4) 일본의 역저당제도 ... 101
      5) 우리나라의 역저당제도 ... 102
제3장 역저당제도 수립의 주요인자 및 환경 분석
   1. 역저당제도의 수요자 ... 114
      1) 자격요건 ... 114
      2) 대출가능 금액 ... 115
      3) 대출금 지급방법 ... 116
      4) 월지급 금액의 결정 ... 120
      5) 이자율의 결정 ... 120
      6) 역저당프로그램의 항목별 비용 ... 121
      7) 역저당대출의 총비용(total costs) ... 123
   2. 역저당연금의 공급자 ... 126
      1) 재정부족의 보완 ... 126
      2) 재가복지수요의 해결 ... 127
      3) 사회안전망의 확충 ... 128
      4) 새로운 금융시장의 생성 ... 128
      5) 새로운 사회복지 대안 ... 128
   3. 정부 및 공공기관의 역할 ... 129
      1) 재가복지와 역저당제도(연방정부 지원프로그램) ... 130
      2) 주택소유자 주정부 지원프로그램 ... 130
      3) 메디케어 수혜자의 주택자산처리 ... 131
      4) 담보의 이용 ... 132
      5) 주요 정책 논의 ... 133
   4. 역저당제도와 노후보장기능 ... 134
   5. 역저당제도의 잠재적 수요 ... 138
      1) 인구 및 가구의 고령화 ... 139
      2) 역저당의 잠재수요 추정 ... 141
   6. 부동산금융시장의 확대 ... 146
      1) 역저당대출과 새로운 금융시장 ... 146
      2) 역저당대출 관련 2차 금융시장 ... 151
      3) 역저당제도의 자금 확보 및 대출채권 유동화 방안 ... 155
      4) 주요쟁점 및 정책대안 ... 164
제4장 역저당대출 상품설계 및 지급방법
   1. 기초 연금이론 ... 171
      1) 이자론 ... 171
      2) 연금론 ... 174
   2. 역저당제도의 경제적 유용성 분석 ... 180
      1) 비교대상 노인 주택소유자의 가정 ... 180
      2) 전세보증금의 비유동화 비용 ... 181
      3) 미래 특정시점에 있어서의 부동산 가격에 대한 현가 산정모형 ... 187
      4) 역저당제도의 경제적 유용성 확인 ... 188
      5) 분석자료 ... 190
      6) 주택가격 순할인비율의 생성 및 안정성검증 ... 192
      7) 주택 전세가격 순할인비율의 생성 및 안정성검증 ... 193
      8) 역저당제도의 경제적 유용성 분석 ... 195
   3. 역저당의 LTV 도출 ... 205
      1) HECM모델 ... 205
      2) Ma and Deng(2006) 모델 ... 208
   4. 일시금 지급방법(Lump sum) ... 209
   5. 신용한도 설정방법(Line of Credit) ... 209
   6. 정기금(연금) 지급방법(monthly payments) ... 211
   7. 혼합지급방법(Combination) ... 217
   8. 역저당대출 상품설계 ... 218
제5장 역저당 계리모형(Actuarial model) 구축
   1. 역저당의 계리모형 ... 225
   2. 총대출비용률 ... 229
   3. 보험료구조의 수정 및 민감도 분석 ... 231
      1) 보험료구조의 수정 ... 231
      2) 민감도 분석 ... 233
      3) 몬테카를로 분석법에 의한 역저당 리스크의 평가 ... 236
      4) 연령별 순보증책임액의 확률분포 비교 ... 243
   4. 총대출비용률의 평가 ... 246
      1) 역저당 지급방법별 총대출비용률 ... 246
      2) 총대출비용률의 민감도 분석 ... 249
   5. 역저당 대출종료확률에 관한 고찰 ... 255
제6장 노후보장 및 역저당제도 정책방향
   1. 역저당제도의 활성화 정책 ... 263
      1) 역저당제도의 가입요건의 설정 ... 263
      2) 역저당대출의 자금지급형태 및 상환방안 ... 266
      3) 역저당제도의 운영형태 ... 269
      4) 역저당제도 정착을 위한 세제 지원방안 검토 ... 275
   2. 역저당관련 보험상품개발과 리스크 관리 ... 286
      1) 역저당관련 보험상품개발 ... 286
      2) 정부의 제도운용 리스크 보장과 감독 ... 287
   3. 노후보장과 통합자산관리시스템 ... 290
      1) 저소득층과 기초보장제도 ... 290
      2) 자가소유계층과 평생자산관리시스템 ... 291
제7장 결론 ... 297
   1) 정책적 대안 ... 299
   2) 결론 ... 303
부록: 주택금융공사법 ... 307
참고문헌 ... 319
찾아보기 ... 330