제1장 부동산 중개제도 1. 부동산 중개의 개념과 역사 ... 11 (1) 부동산 중개의 정의 ... 11 (2) 부동산중개업자의 역사적 변천사 ... 13 (3) 부동산 중개관련 법제의 변천사 ... 14 2. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률상 손해배상의 책임 ... 17 (1) 손해배상 책임제도의 법률적 취지 ... 17 (2) 손해배상을 위한 업무보증 설정방법 ... 18 3. 한국공인중개사협회와 공제 ... 20 (1) 한국공인중개사협회의 설립 ... 20 (2) 공제제도 ... 21 (3) 공제금 지급 현황 ... 24 제2장 유형별 부동산중개사고 사례 및 예방법 1. 부동산중개사고의 발생원인 ... 26 2. 일러두기 ... 29 Case 1. 전문직업인 공인중개사의 업무 출발점, 꼼꼼한 확인부터 시작된다. ... 32 1. 계약 시, 중도금 및 잔금지급 시 등기부등본 미확인으로 인한 사고(사고발생빈도 제1위) ... 32 소유권보존등기 경료 후 등기내용과 계약내용의 확인은 필수! ... 32 2. 대리권 미확인으로 인한 사고(사고발생빈도 제3위) ... 39 상속재산의 중개 시 공동상속여부 및 대리권 확인 철저, 위자료 물 수 있어 ... 39 신도시 원룸 주택가의 임대차계약 중개 시, 건물관리인에 대한 위임여부 확인을 철저히 해야 ... 44 명의수탁관련 대리권 미확인에 따른 손해배상의 책임 ... 48 재건축조합의 분양권 중개는 분양대행사의 처분권한 확인부터 ... 53 3. 신탁자산에 대한 권리확인 소홀로 인한 사고(사고발생빈도 제10위) ... 59 수탁자의 신탁자에 대한 부당이득 반환의무 등 ... 59 신탁자산의 중개 시 신탁원부 등 각종 공부를 상세히 살펴보아야 한다 ... 69 Case 2. 중개업자는 계약당사자가 아니다. ... 74 1. 계약내용 외 책임특약으로 인한 사고(사고발생빈도 제4위) ... 74 적극적 권유에 의한 계약체결 후 손해배상의 책임 ... 74 2. 거래대금의 타 계좌 입금으로 인한 사고(사고발생빈도 제5위) ... 80 중개보조원의 계약서 작성 후, 대표자의 서명ㆍ날인, 중개보조원의 임차보증금 편취 ... 80 Case 3. 내 자신부터 돌아보자 ... 85 1. 중개업소의 직원관리 소홀로 인한 사고(사고발생빈도 제6위) ... 85 가등기 말소 전 중개업자와 임차인, 공동명의로 보관된 잔금의 중개업자에 의한 임의 지급 시 손해배상의 경감여부 ... 85 소속공인중개사, 중개보조원 채용 시 철저한 검증 필요 ... 90 내부적 고용관계의 종료 후 사용자 책임 ... 96 중개활동은 중개업자 고유의 업역으로 가족 구성원간에도 대신할 수 없다 ... 103 2. 중개사무소 관리미흡으로 인한 사고(사고발생빈도 제9위) ... 110 동업계약서 없는 중개업자의 횡령험의 덤터기 ... 110 계약서 양식의 사전 서명ㆍ날인은 범죄를 부추기는 행위입니다 ... 115 Case 4. 중개의뢰인은 왕, 왕에게 보고하듯 철저하게 ... 120 1. 중개대상물 확인ㆍ설명서 미 작성(미흡한 확인ㆍ설명)으로 인한 사고(사고발생빈도 제2위) ... 120 중개업자의 중개대상물 확인ㆍ설명 의무와 거래당사자의 근저당권부 채무 이해간의 과실 경합 ... 120 근저당과 관련된 설명은 확인에 또 확인을... ... 130 등기부등본과 건축물대장의 불일치에 따른 손해발생의 책임 ... 137 소유주가 공동명의로 되어 있을 경우 공동명의자 전부를 확인ㆍ설명해야... ... 143 2. 신부증 위조 및 무권리자에 의한 사고(사고발생빈도 제7위) ... 148 매매계약 중개 시 매도인의 진정한 소유여부와 등기권리증까지도 확인해야 ... 148 의심스러운 정황이 엿보이는 경우 권리자에 대한 동일성 여부를 반드시 확인해야... ... 161 상속물건 중개 시 상속인의 권한여부에 대한 확인ㆍ설명의무 ... 166 3. 임대차계약으로 인한 사고(사고발생빈도 제8위) ... 172 부동산 거래 시 예측 가능한 위험부담이 있다면 반드시 고지해야... ... 172 Case 5. 기타 ... 177 구 부동산중개업법상의 중개의뢰인과 직접거래 시 처벌범위:［ 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관란 법률］제33조 6항 ... 177 재정비촉진지구 지정에 따른 토지거래계약의 허가 ... 182 부동산의 교환계약에 있어 상대방의 계약 이행능력에 대한 정확한 판단이 필요하다. ... 190 속칭 인정작업비는 공제금 지급 대상이 아니다 ... 197 법률적 이행의무 다한 중개, 도의적 책임까지 질 수 없어 ... 205 특정 조합 내 지분권도 중개대상물, 반드시 지분권에 대한 내용 파악해야... ... 210 제3장 부동산 거래계약서 및 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성법 1. 부동산 거래계약서 작성법 ... 216 (1) 부동산매매계약서 ... 216 (2) 부동산임대차계약서 ... 222 2. 중개대상물 확인ㆍ설명서 작성법 ... 229 (1) 중개대상물 확인ㆍ설명서 [Ⅰ](주거용 건축물) ... 229 (2) 중개대상물 확인ㆍ설명서 [Ⅱ](비거주용 건축물) ... 232 (3) 중개대상물 확인ㆍ설명서 [Ⅲ](토지) ... 235 (4) 중개대상물 확인ㆍ설명서 [Ⅳ](입목ㆍ광업재단ㆍ공장재단) ... 238 부록 1. 공제금 지급청구 시 염도 해야 할 사항 ... 241 2. 공제금 지급 청구 시 필요서류 ... 242 (1) 공제금 지급청구서와 인감증명서 ... 242 (2) 공제증서 ... 244 (3) 판결문 등 ... 244 (4) 사고경위서 ... 245 (5) 형사사건 증빙서류 ... 245 (6) 기타 ... 245