역자 서문 ... xiii 저자 초판 서문 ... xv 저자 5판 서문 ... xvii 저자 감사의 글 ... xvii 제1부 복지와 경제적 효율성 : 제1장 가격 체계와 경제적 효율성 ... 3 1.1. 복지와 경제적 효율성 ... 3 1.2. 파레토 최적의 필요 조건 ... 5 1.3. 경제적 효율성 조건의 성취 ... 10 1.4. 가격 체계를 통한 경제적 효율성의 필요 조건 ... 13 제2부 부동산 제2장 부동산 시장의 특성 ... 21 2.1. 부동산 시장은 존재하는가? ... 21 2.2. 부동산 시장의 효율성 ... 25 제3장 부동산 시장의 기능 ... 30 3.1. 부동산 이권의 거래 ... 30 3.2. 부동산 시장의 기능 ... 31 제4장 토지와 토지 자원의 가격 책정 ... 39 4.1. 토지 전체 ... 39 4.2. 토지의 상업 지대 ... 41 4.3. 토지 자원의 가격 책정 ... 46 4.4. 흐름에 대한 재고의 우세 ... 47 제5장 부동산 투자 ... 55 5.1. 여러 부동산 이권들의 특별한 투자 특성 ... 56 5.2. 부동산 투자자 ... 62 5.3. 일반적 투자 재산의 전반적 수익률 수준 ... 67 5.4. 특히 부동산 재산과 관련한 다른 재산들의 수익률 패턴 ... 69 5.5. 시간에 따른 재산 수익률 : 경험적 연구 ... 77 5.6. 투자로서의 토지 자원에 대한 수요의 부동산 시장에 대한 효과 ... 80 제3부 개발 제6장 개발과정 ... 87 6.1. 개발의 본질 ... 87 6.2. 개발자의 문제 ... 89 6.3. 자본 사업간 선택 ... 93 6.4. 수요 추정 ... 103 6.5. 최적 건설 지출 ... 108 6.6. 부지 이용 밀도 ... 109 6.7. 부지에 대해 지불할 수 있는 금액 ... 111 6.8. 개발 사업의 선택 ... 115 제7장 재개발 시기와 속도 ... 116 7.1. 재개발 시기 ... 116 7.2. 재개발 속도 ... 121 제8장 개발금융 ... 126 8.1. 일반적 고려 사항 ... 126 8.2. 단기 금융 ... 129 8.3. 장기 개발 금융 ... 131 8.4. 장기 투자 금융 ... 134 제9장 상업용 부동산 시장에 금융의 영향 ... 139 9.1. 1950s와 1960s의 부동산 시장 ... 139 9.2. 1973-4의 부동산 시장 붕괴 ... 141 9.3. 1989-91 부동산 붕괴 ... 143 9.4. 두 붕괴로부터 취할 필요가 있는 교훈 ... 148 9.5. 부동산 붕괴의 반향 ... 150 9.6. 1999년의 상업용 부동산 상황 ... 158 제10장 종합 재개발 ... 160 10.1. 종합 재개발의 본질 ... 160 10.2. 민간 기업체에 의한 종합 재개발 ... 162 10.3. 지방 자치단체에 의한 재개발 ... 164 10.4. 지방 자치단체와 민간 개발자간 파트너십 협정 ... 165 제11장 공공-부문개발 : 비용-편익분석 ... 169 11.1. 비용-편익 분석〔CBA〕의 기능 ... 169 11.2. CBA의 원칙 ... 172 11.3. 분배 효과의 문제 ... 179 11.4. 시장 가격 조정 ... 180 11.5. 비-시장(非-市場) 재화의 가격 책정 ... 183 11.6. 파급 효과와 무형물 ... 188 11.7. 적절한 할인율의 선택 ... 192 11.8. CBA의 역할 평가 ... 197 11.9. 뉴 코벤트 가든 마켓의 비용-편익 연구 ... 200 제12장 계획 통제의 경제학 ... 203 12.1. 외부성 ... 203 12.2. 계획 과정 ... 209 12.3. 계획 통제의 논거 ... 211 12.4. 정부 개입 수단으로서의 계획 통제의 장단점 ... 219 12.5. 계획 통제의 영향 ... 222 제13장 건설산업 ... 226 13.1. 건설 산업의 본질 ... 226 13.2. 건설 산업의 수요 및 공급 조건 ... 229 13.3. 제품 가격 책정 ... 233 13.4. 건설 산업의 구조 ... 236 13.5. 건설 도매상 ... 239 13.6. 노동 ... 242 13.7. 생산성 ... 245 13.8. 기계화 ... 245 13.9. 혁신 ... 250 13.10. 대량 생산 ... 253 13.11. 현재 상황과 전망 ... 257 제4부 도시 토지 이용 제14장 토지 이용과 토지 가치 ... 261 14.1. 서 ... 261 14.2. 교통비와 입지 ... 263 14.3. 도시 토지 이용을 결정하는 요인들 ... 267 14.4. 정부 정책 ... 272 제15장 도시 토지 이용의 패턴 ... 277 15.1. 기업과 가구에 대한 입지 균형 ... 277 15.2. 폰 튀넨 모형의 응용 ... 283 15.3. 도시 구조 이론 ... 292 제16장 도시 지역의 성장 ... 300 16.1. 도시 성장 이론 ... 301 16.2. 도시 계층구조와 중심지 이론 ... 307 16.3. 최적 도시 규모 ... 310 16.4. '파급'의 문제 ... 315 16.5. 그린벨트 ... 317 16.6. 신도시 ... 320 16.7. 확장 도시 ... 323 제17장 도시 환경의 질 : 도시지역의 문제 ... 326 17.1. 도시 조락 ... 327 17.2. 오염 ... 335 17.3. 보존 ... 343 17.4. 도시 교통 ... 348 제18장 주택 ... 361 18.1. 시장 경제를 통한 주택의 공급 ... 361 18.2. 주택 정책 ... 365 18.3. 임대료 통제의 경제학 ... 370 18.4. 소유 관계 분포의 변화 ... 375 18.5. 1979년의 정책 분수령 ... 381 18.6. 보유 기간에 대한 정책 변화의 영향 ... 387 18.7. 보수당 주택 전략 1979-89의 약점 ... 397 18.8. 주택과 인플레이션 ... 398 18.9. 1989-99 주택 시장 ... 399 18.10. 장래의 주택 공급 ... 401 제19장 지역정책 ... 407 19.1. 지역 문제 ... 407 19.2. 지역적 맥락에서의 산업 입지 ... 409 19.3. 지역 성장 이론과 모형 ... 415 19.4. 정부 정책 ... 418 19.5. 도시 재생 ... 425 19.6. EU 맥락에서의 지역 정책 ... 429 제5부 정부와 토지 자원 제20장 토지와 부동산 자원에 대한 정부 거시 정책의 영향 ... 433 20.1. 주기적 불안정성 ... 433 20.2. 화폐 정책 ... 436 20.3. 재정 정책 ... 439 20.4. 저-인플레 경제의 부동산 ... 441 20.5. 성장과 소득 분배의 측면에서 정부의 역할 ... 443 제21장 경제 이론과 공공 재정 ... 446 21.1. 공공 부문에 의한 재화와 용역의 공급 ... 447 21.2. 공공-부문 지출 ... 449 21.3. 공공-부문 서비스의 재정 ... 450 21.4. 이용자-요금 ... 451 21.5. 조세 ... 457 제22장 토지 자원에 대한 조세의 부담 ... 466 22.1. 직접세와 토지 자원 ... 467 22.2. VAT의 부동산에 대한 영향 ... 474 22.3. 부동산에 기초한 지방세 ... 477 22.4. 지방 정부의 현재 재정 ... 492 22.5. 지방 재정의 미래 ... 492 제23장 영국 부동산과 유럽 연합 ... 494 23.1. EU의 단일 시장 ... 494 23.2. SEM과 부동산 산업 ... 495 23.3. 우량 부동산 시장에 대한 지구적 시장에서 영국의 위치 ... 498 23.4. 영국에 대한 SEM의 영향 ... 499 23.5. 경제 및 화폐 연합〔EMU〕 : 단일 통화 ... 500 23.6. 영국의 EMU 회원 가입의 주요 장단점 개괄 ... 503 23.7. EMU와 영국의 부동산 시장 ... 506 참고문헌 ... 513 찾아보기 ... 522