제1편 부동산개발사업

제1장 서 론

제1절 부동산개발사업의 의의와 구조 3

Ⅰ. 부동산개발사업의 의의 3

Ⅱ. 부동산개발사업의 구조 4

제2절 부동산개발사업의 특징과 참여자 4

Ⅰ. 부동산개발사업의 특징 4

1. 사업기간의 장기성 5

2. 대규모 소요자금 5

3. 전문인력의 필요성 6

4. 파급효과의 중대성 6

5. 개발시기의 중요성 7

Ⅱ. 부동산개발사업의 주요 참여자 7

1. 시행사 7

2. 부동산 간접투자기구 8

3. 건설사(시공사) 8

4. 금융회사 8

5. 수분양자 8

6. 정부 또는 행정청 9

제3절 부동산개발사업의 분류와 진행단계 9

Ⅰ. 부동산개발사업의 분류 9

1. 사업주체에 의한 분류 10

2. 개발주체에 의한 분류 11

3. 개발형태에 의한 분류 13

4. 개발상품에 의한 분류 14

Ⅱ. 부동산개발사업의 진행단계 16

1. 사전평가단계 16

2. 사업타당성 분석단계 17

3. 개발준비단계 17

4. 개발단계 18

5. 사후관리·운영단계 19

제4절 부동산개발사업 관련 법률 19

Ⅰ. 개발사업 관련 개별법 20

Ⅱ. 인허가 관련 개별법 20

Ⅲ. 부동산개발업의 등록 21

제2장 부동산개발사업과 분양

제1절 서설 23

Ⅰ. 분양의 의의와 유형 23

1. 분양의 의의 23

2. 분양의 유형 23

Ⅱ. 선분양과 후분양 26

1. 선분양 26

2. 후분양 27

Ⅲ. 주택분양과 주택 이외의 건축물분양의 적용법규 30

제2절 주택법에 의한 주택분양 30

Ⅰ. 주택분양의 의의와 구조 31

1. 주택 선분양의 의의와 구조 31

2. 주택 후분양의 의의와 구조 31

Ⅱ. 주택분양 관련 법규 32

Ⅲ. 주택법에 의한 주택분양과정 33

Ⅳ. 주택의 선분양과 수분양자 보호 34

1. 공동주택 분양의 의의 34

2. 분양의 형태와 계약당사자 34

3. 수분양자 보호 35

제3절 건축물분양법에 의한 건축물분양 36

Ⅰ. 건축물분양법의 입법취지 36

Ⅱ. 건축물분양법의 적용범위 37

1. 적용대상 37

2. 적용제외대상 38

Ⅲ. 건축물의 분양과정 38

Ⅳ. 건축물의 선분양과 수분양자 보호 39

1. 선분양의 조건 39

2. 분양시기 제한 40

3. 분양신고 40

제4절 산업집적법에 의한 분양 41

Ⅰ. 지식산업센터의 의의 41

Ⅱ. 지식산업센터의 분양 41

1. 입주자의 모집 41

2. 모집공고안의 승인신청 42

3. 모집공고안의 승인 여부 결정 42

4. 모집공고안의 공고 42

5. 거짓 또는 기만적 방법 등을 사용한 모집 금지 43

제5절 관광진흥법에 의한 분양 43

Ⅰ. 휴양 콘도미니엄의 의의 43

Ⅱ. 휴양 콘도미니엄의 분양 43

1. 분양의 대상 자격 43

2. 금지행위 43

3. 분양약관의 필요적 포함사항 44

4. 분양의 기준 44

5. 분양의 시기 45

6. 공유자의 보호 45

제6절 노인복지법에 의한 분양 46

Ⅰ. 노인복지주택의 의의 46

Ⅱ. 노인복지주택의 분양 46

제3장 주요 부동산개발사업의 종류와 내용

제1절 도시개발사업 47

Ⅰ. 도시개발사업의 의의와 주요 내용 47

1. 의의 47

2. 도시개발사업: 도시개발법 48

3. 택지개발사업: 택지개발촉진법 48

4. 정비사업: 도시정비법 49

5. 산업단지개발사업: 산업입지법 51

6. 관광단지조성사업: 관광진흥법 51

7. 기업도시개발사업: 기업도시법 52

8. 경제자유구역 개발사업: 경제자유구역법 52

Ⅱ. 도시개발법에 의한 도시개발사업의 시행절차 52

1. 도시계획 수립단계 52

2. 도시개발구역 지정단계 56

3. 실시계획 및 시행단계 61

4. 준공검사 등 64

Ⅲ. 도시개발법에 의한 도시개발사업의 시행자 및 시행방식 66

1. 도시개발사업의 시행자 66

2. 도시개발사업의 시행방식 70

제2절 지구단위계획사업과 특별계획구역사업 77

Ⅰ. 서설 77

1. 지구단위계획의 의의 77

2. 지구단위계획의 도입 77

3. 관련 법규 및 지침 78

Ⅱ. 지구단위계획 79

1. 지구단위계획의 수립 79

2. 지구단위계획구역 및 지구단위계획의 결정 81

3. 지구단위계획구역의 지정 등 81

4. 지구단위계획의 내용 83

5. 공공시설등의 설치비용 등 85

6. 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획에 관한 도시·

군관리계획결정의 실효 등 86

7. 지구단위계획구역에서의 건축 등 87

Ⅲ. 특별계획구역 88

1. 서설 88

2. 관련 법령상의 특별계획구역 91

3. 특별계획구역 지정대상 93

4. 순차개발을 위한 특별계획구역 지정과 기준 94

5. 지구단위계획 작성절차 94

6. 복합용도의 특별계획구역 개발시 절차 95

제3절 민간공원 특례사업 95

Ⅰ. 서설 95

1. 민간공원 특례사업의 의의 95

2. 도입배경과 연혁 96

3. 관련 법규 및 지침 97

Ⅱ. 민간공원 특례사업 적용요건 등 97

1. 민간공원 특례사업 적용요건 97

2. 시설 설치의 협의 등 98

3. 도시공원 조성사업의 공동 시행과 비용부담 등 99

4. 도시·군관리계획의 변경 결정 등 99

5. 협약 체결 100

Ⅲ. 도시공원부지에서 개발행위 특례에 관한 지침 100

1. 특례지침의 목적과 적용범위 100

2. 제안에 의한 특례사업 시행절차 100

3. 공모에 의한 특례사업 시행절차 101

4. 특례사업의 관리 및 운영 101

제4절 지식산업센터 개발사업 101

Ⅰ. 서설 101

1. 지식산업센터의 의의 101

2. 지식산업센터 도입배경 102

3. 관련 법규 및 지침 104

Ⅱ. 지식산업센터의 설립 등 104

1. 지식산업센터의 설립 104

2. 지식산업센터에 대한 지원 106

Ⅲ. 지식산업센터의 분양과 입주 107

1. 지식산업센터의 분양 107

2. 지식산업센터에의 입주 108

3. 지식산업센터의 관리 108

Ⅳ. 지식기반산업집적지구에 설치한 지식산업센터에 대한 지원 등 109

1. 지식산업센터에 대한 지원 109

2. 첨단투자지구에서의 지식산업센터에 대한 지원 110

3. 규제개선의 신청 110

제5절 물류센터 개발사업 111

Ⅰ. 서설 111

1. 물류의 개념 111

2. 물류센터의 개념 111

3. 관련 법규 112

Ⅱ. 물류정책기본법의 주요 내용 112

Ⅲ. 물류시설법의 주요 내용 113

제6절 데이터센터 개발사업 113

Ⅰ. 서설 113

1. 데이터센터의 의의 113

2. 관련 법규 114

Ⅱ. 데이터센터의 구축 및 운영 활성화 시책 수립·시행 114

Ⅲ. 민간 데이터센터의 구축 및 운영 활성화 시책 수립·시행과 지원

115

Ⅳ. 공공기관의 지능정보서비스 안정성 등의 향상을 위한 지원 116

제7절 공모형 PF 개발사업 116

Ⅰ. 배경 및 개념 116

1. 민관합동사업의 배경과 내용 116

2. 국내 민관합동사업의 추진배경 117

3. 공모형 PF사업의 개념 118

Ⅱ. 이해관계자와 구조적 특징 119

1. 공모형 PF사업의 이해관계자 119

2. 공모형 PF사업의 구조적 특징 121

3. 공모형 PF사업의 구조적 위험요소 123

Ⅲ. 개발사업의 구조와 유형 124

1. 공모형 PF사업의 일반적인 구조 124

2. 공모형 PF사업의 사업협약 124

3. 프로젝트회사 설립 125

4. 공모형 PF사업의 유형 125

Ⅳ. 자금조달 방식과 추진절차 126

1. 일반적인 자금조달 방식 126

2. 자본시장을 통한 자금조달 방식 127

3. 추진절차 128

Ⅴ. 공모형 PF사업의 법적 근거 130

1. 택지개발사업의 시행자 130

2. 공공·민간 공동 택지개발사업의 시행요건 131

3. 공공·민간 공동 택지개발사업의 시행절차 132

제4장 부동산개발사업과 부동산개발금융

제1절 서설 134

Ⅰ. 부동산시장의 변화와 부동산개발금융 134

Ⅱ. 부동산시장과 프로젝트 파이낸싱 136

제2절 부동산개발금융의 의의와 유형 138

Ⅰ. 부동산개발금융의 의의 138

Ⅱ. 부동산개발금융의 특징 139

Ⅲ. 부동산개발금융 관련 법률 140

1. 민사법 140

2. 건설법 140

3. 금융법 140

제3절 부동산개발금융의 유형 141

Ⅰ. 의의 141

Ⅱ. 기업금융 141

Ⅲ. 직접금융 방식의 부동산개발금융: 부동산PF 대출 142

Ⅳ. 간접투자기구를 통한 부동산개발금융 143

1. 부동산투자회사를 통한 부동산개발금융: 리츠 143

2. 자본시장법상 집합투자기구를 이용한 부동산개발금융:

부동산펀드 144

3. 프로젝트금융투자회사(PFV)를 이용한 부동산개발금융 145

Ⅴ. 부동산신탁 방식의 부동산개발금융: 부동산신탁 146

Ⅵ. 자산유동화를 통한 부동산개발금융: 부동산유동화금융 146

제2편 부동산 프로젝트금융(PF)

제1장 총 설

제1절 서설 149

Ⅰ. 프로젝트금융의 등장과 발전 149

Ⅱ. 프로젝트금융의 개념 151

Ⅲ. 프로젝트금융의 특성 152

1. 비소구 또는 제한소구 금융 153

2. 부외금융 153

3. 책임의 한정 153

4. 자금수지에 기초한 여신 154

5. 위험배분 155

6. 사업의 단일성 155

7. 상대적으로 높은 금융비용 155

8. 복잡한 계약 및 금융절차 156

9. 구조화금융 156

Ⅳ. 프로젝트금융의 장·단점 156

1. 사업주 입장에서의 장·단점 156

2. 대주단 입장에서의 장·단점 158

3. 정부 입장에서의 장점 160

제2절 프로젝트금융의 구조 160

Ⅰ. 거래참여자 161

1. 사업주 161

2. 프로젝트 SPC(프로젝트 회사)=사업시행사(Project Company) 161

3. 차주 161

4. 대주단(Syndicate)=금융제공자 162

5. 건설회사 또는 시공회사 163

6. 운영회사 163

7. 생산품구매자 또는 서비스 이용자 163

8. 프로젝트 소재 국가의 정부 164

9. 보증인 164

10. 신탁회사 164

11. 기타 참여자 165

Ⅱ. 프로젝트금융의 자금구조 165

1. 일반적 부동산개발금융 165

2. 부동산 유동화를 통한 자금조달 167

제2장 부동산 프로젝트금융(PF)

제1절 서설 169

Ⅰ. 의의와 현황 169

1. 의의 169

2. 국내 부동산PF 시장현황 170

3. 부동산PF 현황 171

Ⅱ. 부동산PF의 발전과 특징 173

1. 국내 부동산PF의 발전 173

2. 부동산PF의 특징 174

Ⅲ. 국내 부동산PF의 특징과 문제점 176

1. 국내 부동산PF의 특징 177

2. 국내 부동산PF의 문제점 178

제2절 부동산PF 익스포져 현황 및 잠재리스크 179

Ⅰ. 개요 179

Ⅱ. 부동산PF 익스포져 현황 181

1. 부동산PF 채무보증 181

2. 부동산PF 대출 181

Ⅲ. 부동산PF 익스포져 잠재리스크 182

1. 부동산PF 채무보증 182

2. 부동산PF 대출 183

제3절 부동산PF의 당사자와 계약관계 183

Ⅰ. 주요 당사자 183

1. 차주(시행사) 184

2. 대주(금융기관) 184

3. 시공사 186

4. 보증인 186

5. 신탁회사 187

6. 주간사 금융기관 188

Ⅱ. 계약관계 188

제4절 부동산PF 대출 절차 및 형태 189

Ⅰ. 진행 및 약정 189

1. 업무 진행절차 190

2. 리스크 점검 190

3. 주요 약정사항 191

Ⅱ. 대출형태 및 자금조달 191

1. 의의 191

2. 진행단계별 대출형태 192

2. 조달자금의 분류 195

제5절 담보 및 신용보강 197

Ⅰ. 서설 197

1. 특징 197

2. 신용보강 일반 198

Ⅱ. 시공사를 통한 위험관리 198

1. 보증 198

2. 채무인수 201

3. 책임준공약정 206

4. 책임분양약정 211

5. 시공권·유치권 포기 및 현장 명도 각서 213

Ⅲ. 부동산신탁에 의한 위험관리 213

1. 의의 213

2. 부동산담보신탁 214

3. 우선수익권설정 215

Ⅳ. 시행사(사업주체)에 대한 위험관리 216

1. 양도담보 216

2. 질권설정 219

3. 자금계좌(에스크로우 계좌)에 대한 관리 222

4. 시행권 포기 및 양도 222

Ⅴ. 기타 방안 223

1. 자금보충약정 223

2. 이자지급보증 224

3. 보험제도 225

4. 특수 공공기관의 보증제도 226

제3장 사회기반시설에 대한 민간투자와 프로젝트금융

제1절 서설 228

Ⅰ. 민간투자의 의의 228

1. 개념 228

2. 개념의 구성요소 229

Ⅱ. 민간투자법의 연혁과 성격 231

1. 민간투자법의 연혁 231

2. 민간투자법의 법적 성격 233

3. 민간투자법의 특수성 234

4. 민간투자사업에 대한 법적 규율체계 235

Ⅲ. 민간투자사업의 추진방식 236

1. 수익형 민간투자사업(BTO) 방식 236

2. 임대형 민간투자사업(BTL) 방식 236

3. 건설-운영-양도(BOT) 방식 236

4. 건설-소유-운영(BOO) 방식 237

5. 건설-임대-양도(BLT) 방식 237

6. 혼합형 방식 237

7. 결합형 방식 237

8. 개량운영형 방식 238

9. 기타 방식 238

제2절 민간투자법의 주요 내용 238

Ⅰ. 사회기반시설사업 238

1. 사회기반시설사업의 시행 238

2. 사회기반시설의 관리·운영 239

3. 산업기반신용보증기금 240

4. 사회기반시설투융자집합투자기구 240

Ⅱ. 정부 지원 242

1. 재정지원 242

2. 부담금 등의 감면 242

3. 조세감면 243

4. 금융관련 규제완화 243

Ⅲ. 민간투자사업에서의 행정계획 243

1. 기본계획 243

2. 시설사업기본계획 245

Ⅳ. 감독 247

1. 감독·명령 247

2. 법령 위반 등에 대한 처분 248

3. 부정당업자의 민간투자사업 참가자격 제한 248

4. 공익을 위한 처분 248

5. 사업시행자의 지정취소에 따른 조치 248

제3절 민간투자사업 추진절차 249

Ⅰ. 대상사업 지정과 추진구조 249

1. 민간투자사업 대상 249

2. 민간투자사업의 절차: 재정사업과의 비교를 중심으로 250

3. 민간투자사업 추진구조 252

4. 정부고시사업과 민간제안사업 253

Ⅱ. 정부고시사업 추진절차 253

1. 정부고시사업 253

2. 대상사업의 지정 255

3. 시설사업기본계획의 수립 및 고시 257

4. 사업계획의 제출 259

5. 사업계획의 검토·평가 260

6. 실시협약 체결 등 사업시행자 지정 263

7. 실시계획의 승인 및 공사·준공 271

Ⅲ. 민간제안사업 추진절차 273

1. 민간제안사업 273

2. 최초제안서의 접수 274

3. 제안내용의 검토 및 사업지정 274

4. 제3자 제안공고 275

5. 최초제안자 우대 및 협상대상자의 지정 276

6. 협상 및 실시계획 승인 277

7. 정부고시사업 절차의 준용 278

Ⅳ. 임대형 정부고시사업 추진에 관한 특례 278

1. 사업계획의 수립 및 타당성 분석 278

2. 사업계획 제출 및 한도액 요구 279

3. 한도액 설정 및 국회심의·의결 280

4. 시설사업기본계획 수립·고시 280

5. 사업계획 평가 및 협상대상자 지정 281

6. 실시협약 체결 282

7. 실시계획 승인 283

8. 정부고시사업 절차의 준용 283

Ⅴ. 임대형 민간제안사업 추진에 관한 특례 283

1. 민간부문의 사업제안 283

2. 제안내용의 검토 284

3. 사업계획 제출 및 한도액 요구 284

4. 제안자에 대한 통지 284

5. 한도액 설정 및 국회 심의·의결 284

6. 제3자 제안공고의 내용 284

7. 사업계획의 평가 284

8. 실시협약 체결 및 실시계획 승인 285

9. 민간제안사업 절차의 준용 285

Ⅵ. 경쟁적 협의 절차 285

1. 경쟁적 협의 절차의 도입배경 285

2. 경쟁적 협의 절차의 적용대상 사업 286

3. 사업계획 평가단의 구성 및 운영 286

4. 시설사업기본계획의 수립·고시 및 참가자격 사전심사 287

5. 제1·2단계 경쟁적 협의 287

6. 사업계획 평가 및 협상대상자 지정 288

7. 실시협약 체결을 위한 협상 288

제4절 민간투자사업의 위험 및 위험분담 288

Ⅰ. 위험분담의 원칙 및 위험분담 필요성 288

1. 위험분담의 원칙 288

2. 민간투자사업 특수성 측면에서 민간과 정부의 위험분담

필요성 289

Ⅱ. 위험분담 291

1. 위험의 처리 및 분담원칙 291

2. 수익형 민자사업 292

3. 임대형 민자사업 293

4. 불가항력사유 등의 발생과 사업시행자의 매수청구권 293

5. 해지시지급금 294

제5절 민간투자사업을 위한 프로젝트금융 296

Ⅰ. 자금조달에 관한 규율의 필요성 296

Ⅱ. 사회기반시설과 프로젝트금융의 배경 297

Ⅲ. 민간투자사업의 프로젝트금융 추진방식 299

1. 의의 299

2. 수익형 프로젝트 299

3. 임대형 프로젝트 300

Ⅳ. 프로젝트금융의 주요계약 301

1. 주주간 계약 301

2. 정부와의 실시협약 302

3. 프로젝트 대출계약 304

Ⅴ. 민간투자사업의 자금조달 309

Ⅵ. 자금조달 및 자금재조달에 관한 규율 309

1. 사업계획서의 평가 단계: 자금조달계획의 현실성 평가 309

2. 사업시행자 지정 이후: 자금조달 311

3. 자금재조달 315