목차 일부
Part 1 소개
Chapter 1. 부동산 투자 : 기본적 법률 개념 ... 19
재산권과 부동산 ... 21
재산권(estate)의 정의 ... 22
권리, 채무부담과 지역권(Interests, Encumbrances and Easements) ... 26
소유권의 보증 ... 27
소유권보증의...
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목차 전체
Part 1 소개
Chapter 1. 부동산 투자 : 기본적 법률 개념 ... 19
재산권과 부동산 ... 21
재산권(estate)의 정의 ... 22
권리, 채무부담과 지역권(Interests, Encumbrances and Easements) ... 26
소유권의 보증 ... 27
소유권보증의 방법 ... 30
부동산권리 공공기록 등기법령 ... 33
재산권에 대한 제한 ... 34
결론 ... 36
질문 ... 37
Chapter 2. 부동산 대출 : 어음 및 담보 ... 38
어음 ... 38
담보대출수단 ... 40
저당대출의 승계 ... 45
현 저당대출조건부 소유권취득 ... 46
기타 금융수단 ... 48
토지계약 ... 49
담보대출의 채무불이행 ... 50
저당권 행사 대신 워크아웃 하는 경우 ... 51
법정처분 ... 57
파산 ... 64
결론 ... 67
질문 ... 69
문제 ... 70
Chapter 3. 대출이자의 기본요소 : 화폐의 시간가치 ... 72
복리이자 ... 72
미래가치 ... 73
재무계산기의 사용 ... 79
현재가치 ... 81
연금의 미래가치 ... 86
연금의 현재가치 ... 90
장래 특정금액을 얻기 위한 예금액 ... 95
투자의 내부수익률, 수익률의 결정 ... 96
결론 ... 105
질문 ... 107
문제 ... 108
Part 2 주택금융
Chapter 4. 고정금리 저당대출 ... 110
저당대출 금리의 결정요소 ... 110
고정금리저당대출 관련 기초 ... 114
지불액과 대출잔액의 계산 - 고정금리 담보대출의 경우 ... 116
상환방식에 따른 고정금리 균등분할 저당대출의 요약 및 비교 ... 124
결론 ... 139
질문 ... 140
문제 ... 141
부록 ... 144
Chapter 5. 변동금리 저당대출 ... 154
물가연동 금리조정대출(PLAM) ... 156
결론 ... 176
질문 ... 178
문제 ... 179
Chapter 6. 주택금융에 대한 추가 분석 등 ... 182
증분 차입비용 ... 182
대출의 차환 ... 189
조기상환을 대출자가 유도하는 경우 ... 195
대출자산의 시장가치 ... 196
두 가지 이상 대출의 유효비용 비교 ... 198
주택가격에서 실제금리보다 낮은 대출승계의 영향 ... 200
현금등가 ... 203
현금등가 - 대출잔고가 적은 경우 ... 204
현금등가에 대한 결론 ... 205
랩어라운드(WRAPAROUND) 대출 ... 206
Buydown 대출 ... 208
결론 ... 209
질문 ... 210
문제 ... 211
부록 ... 213
Chapter 7. 단독주택의 가격결정, 투자 및 납세 고려사항 ... 220
개요 ... 220
주택공급의 개관 ... 233
경매물건 투자 관련 개념 및 절차 ... 243
결론 ... 251
질문 ... 252
문제 ... 253
Chapter 8. 주거용 부동산에 대한 대출 및 금융 ... 255
대출위험의 심사 ... 255
저당대출의 분류 ... 256
대출심사 과정 ... 260
대출심사 과정 예시 ... 265
대출 종결(Closing) 절차 ... 272
결제비용 예시 ... 278
질문 ... 286
문제 ... 287
Part 3 수익용 부동산금융
Chapter 9. 수익부동산에 대한 소개 및 임대와 임대시장 ... 289
부동산의 형태 ... 289
수요공급의 분석 ... 291
부동산 사업 ... 297
수익부동산시장 ... 299
부동산 자산의 잠재 수익성 ... 300
임대차 계약 관련 일반적 사항 ... 303
운영 현금흐름의 산출과정 ... 311
오피스 빌딩의 사례 ... 312
산업용 및 창고용 부동산의 사례 ... 316
쇼핑몰 등 소매점포(Retail) 부동산 관련 사례 ... 317
아파트의 수익 분석 사례 ... 322
결론 ... 324
질문 ... 325
문제 ... 326
Chapter 10. 수익부동산의 평가 : 평가와 자본시장 ... 327
소개 ... 327
감정평가의 기본사항들 ... 327
감정평가절차 및 그 접근법 ... 328
거래사례 비교방식(Sales Comparison Approach) ... 330
수익환원 접근방식 ... 332
토지가격 : 최유효 이용 분석 ... 346
담보차입 대 자기자본의 자본화(Mortgage-Equity Capitalization) ... 348
거래사례 비교법과 수익환원법 간의 조정 ... 351
시장상황 변화, cap rate 및 부동산 가치 간의 관계 분석 ... 351
Cap Rate와 시장 상황에 대한 결여 ... 356
부동산 변수와 이자율의 변동의 복합 효과에 대해 주의 ... 356
기존 임대계약이 존재하는 부동산(Leased Fee Estate)의 가치평가 ... 357
원가법(Cost Approach) ... 358
평가 사례 연구 - Oakwood Apartments ... 363
결론 ... 367
질문 ... 369
문제 ... 370
Chapter 11. 투자분석과 수익부동산의 세금 ... 374
투자의 동기 ... 374
부동산시장의 특성과 투자전략 ... 375
시장분석(Market Analysis) ... 380
현금흐름의 예상(Projecting Cash Flows) ... 388
사무용 빌딩의 예(Office Building Example) ... 388
투자분석의 소개(Introduction to Investment Analysis) ... 395
차입조달에 대한 소개(Introduction to Debt Financing) ... 398
수익부동산 과세 ... 401
부동산운영에 따른 과세대상 수입 ... 402
세금 및 세후 현금흐름 ... 404
감가상각 대상 부동산의 처분에 의한 과세대상소득 ... 405
세후 투자분석 ... 405
수동적 손실에 대한 설명 ... 409
결론 ... 411
질문 ... 413
문제 ... 414
Chapter 12. 재무 레버리지와 자금조달 대안들 ... 416
재무 레버리지에 대한 소개 ... 416
손익분기(Break even) 금리 ... 424
위험과 레버리지 ... 427
수익용 부동산에 대한 대출심사 ... 428
기타 대출조건 및 저당조건 ... 431
고정금리 대출에 대한 대체 조달 수단들 ... 432
수익참여대출(Equity Participation Loan) ... 433
토지의 Sale-Leaseback ... 438
원금거치(Interest-only) 대출 ... 441
복리대출(Accrual Loans) ... 442
지분전환대출(Convertible Mortgage) ... 445
차입 대안들 간의 비교 ... 447
다른 금융수단 ... 449
결론 ... 450
질문 ... 451
문제 ... 452
Chapter 13. 위험분석 ... 454
결론 ... 485
질문 ... 487
문제 ... 488
Chapter 14. 수익부동산의 개ㆍ보수 및 처분 ... 490
부동산의 처분결정 ... 490
부동산 보유와 매각 경우의 내부 수익률 비교 ... 493
신규 투자자의 수익률 ... 496
처분대신 차입조건을 변경하는 경우 ... 501
처분에 관련된 사항 - 포트폴리오 재구성 ... 505
처분에 대한 세금이연 전략 ... 506
처분과 개ㆍ보수(Renovation) 비교 ... 518
개ㆍ보수와 치환 ... 521
건물 재사용을 위한 투자의 세액공제 ... 522
결론 ... 524
질문 ... 525
문제 ... 526
Chapter 15. 기업 부동산금융 ... 528
임차 대 소유분석(Lease-versus-Own Analysis) ... 529
기업 구조조정게서 부동산의 역할 ... 544
Sale-Leaseback ... 544
치환(Refinancing) ... 548
사업다각화를 위한 부동산투자 ... 548
결론 ... 548
질문 ... 550
문제 ... 551
부록 ... 552
Part 4 프로젝트 금융
Chapter 16. 프로젝트 개발 금융 ... 556
소개 ... 556
계획 및 허가과정의 개관 ... 556
수익부동산의 개발 ... 559
부동산개발 금융의 개관 ... 563
개발 금융에서 대출자의 요구조건 ... 565
프로젝트 개발 예시(Project Development Illustrated) ... 573
타당성ㆍ수익성 및 위험 등 추가 검토사항 ... 584
결론 ... 590
질문 ... 592
문제 ... 593
Chapter 17. 토지개발사업의 자금조달 ... 595
토지개발사업의 성격 ... 595
토지개발 과정 개관 ... 597
토지개발사업의 금융에서 대출자의 요구사항 ... 602
택지개발 예시 ... 605
사업타당성 및 수익성 ... 618
결론 ... 622
질문 ... 623
문제 ... 624
Part 5 부동산투자대안
Chapter 18. 부동산투자의 구조 : 기본적 형태 및 Jont Ventures ... 626
개론 ... 626
신디케이션 조직(Syndication) ... 639
공모 및 사모 Syndicate에서 Limited Partnership의 활용 ... 640
사모형태의 Syndication에서의 문제점 예시 ... 641
자본계정 ... 646
조합의 할당과 실질적인 경제적 효과 ... 649
자본계정과 Gain Charge-Backs ... 650
공모와 사모 Syndicate에서 Limited Partnership의 활용 ... 653
Syndicate 관련 규정 ... 656
연방 및 주정부 기관 ... 658
결론 ... 658
질문 ... 660
문제 ... 661
Chapter 19. 2차 저당시장 : 원리금자동이체증권 ... 663
소개 ... 663
주택저당 대출 유통시장의 형성 ... 663
1954년 이후의 유통시장 ... 665
Government National Mortgage Corporation(GNMA) 666
Federal Home Loan Mortgage Corp(FHLMC) 667
2차 저당시장의 운영 668
MBB : Mortgage-Backed Bonds(저당담보부채권) ... 670
MPTs : Mortgage Pass-Through Securities(원리금자동이체증권) ... 674
조기상환 효과의 예시 ... 686
질문 ... 692
문제 ... 693
Chapter 20. 2차 저당시장 : CMOs 및 파생증권 ... 694
소개 ... 694
지불이체채권(MPTB : Mortgage Pay-Through Bond) ... 694
다계층 증권(CMO) ... 695
서브프라임 MBS ... 711
파생상품의 예시(Derivatives Illustrated) ... 712
주택저당증권(MBS)에 대한 요약 ... 720
주택저당증권(MBS) : 결론 ... 721
상업용 부동산저당증권(CMBS) ... 721
부채담보부증권(CDOs) ... 728
결론 ... 733
질문 ... 734
문제 ... 735
부록 ... 737
Chapter 21. 부동산투자회사 ... 741
소개 ... 741
리츠의 유형(Types of Trusts) ... 745
회계 및 재무 보고시 고려사항 : 지분형 REITs ... 759
Mortgage REITs의 투자 매력 ... 765
REITs의 가치평가 방법 ... 770
결론 ... 774
질문 ... 776
문제 ... 777
Chapter 22. 부동산 투자성과와 포트폴리오 고려사항 ... 779
소개 ... 779
부동산 투자정보의 본질 ... 779
부동산 투자성과 측정에 사용되는 정보원천 ... 780
누적 투자수익률의 형태 ... 782
보유기간 수익률 계산 ... 783
위험ㆍ수익 및 투자성과 측정 ... 786
포트폴리오 이론의 요소들 ... 788
부동산수익률과 기타 투자대안 및 포트폴리오 댜변화의 기회 ... 795
결론 ... 807
질문 ... 809
문제 ... 810
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